[問題咨詢]

林因工作原因離開北京，決定出售房產(chǎn)。2015年9月20日，經(jīng)中介介紹，林先生與楊先生簽訂了房屋買賣合同，約定價格280萬元，并約定半年內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)。合同簽訂后，楊某首付80萬元。2016年1月，林先生發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格大幅上漲。如果他現(xiàn)在把房子賣了，可以得到560萬元的差價。因此，2016年3月，林某通過第二家中介公司以360萬元的價格賣給李某。合同簽訂后，李某首付100萬元。林某、李某辦理過戶手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)房屋已被法院查封。原來，得知林某將房屋出售給第三人后，楊某起訴林某向法院要求履行合同，并申請房屋財產(chǎn)保全。李某和楊某均聲稱房屋應(yīng)轉(zhuǎn)讓并登記給自己，由此產(chǎn)生糾紛。在這場糾紛中，房屋該向哪一方轉(zhuǎn)讓登記，另一方的損失如何賠償？

[律師答疑]

一房二賣，是指出賣人以兩份買賣合同先后或者同時將同一特定房屋出售給兩個不同的買受人的情形。在這起糾紛中，林先生先后與楊先生、李先生就同一套房子簽訂了房屋買賣合同，這是一房兩賣的典型案例。解決“一房兩賣”問題，首先要確定多份買賣合同的有效性，然后在多份有效買賣合同的前提下確定房屋轉(zhuǎn)讓和損害賠償問題。如果買賣雙方在簽訂合同后有權(quán)串通買賣房屋，買賣雙方將無法履行合同。出賣人簽訂房屋買賣合同后，與他人就同一房屋簽訂房屋買賣合同，而后續(xù)房屋買賣合同的買受人并不知道之前的房屋買賣合同，后續(xù)房屋買賣合同有效。此時，首套和后期房屋買賣合同均為有效合同，買受人有權(quán)要求出賣人繼續(xù)履行合同，并要求出賣人協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)。此時，如何履行房屋買賣合同應(yīng)考慮多種因素。我國現(xiàn)行《合同法》、《物權(quán)法》和房地產(chǎn)管理相關(guān)法律對一房二賣的情況下如何確權(quán)、辦理房屋過戶登記手續(xù)沒有明確規(guī)定。但在司法實踐中，法院可以根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則和物權(quán)公示、公信力的原則，并根據(jù)給付順序、實際占有和使用等因素，確定哪個合同更公平合理繼續(xù)履行，等北京市高級人民法院2010年12月22日印發(fā)的《房屋買賣合同糾紛案件審理法律適用指導意見（試行）》明確指出，出賣人就同一房屋簽訂多份買賣合同，在合同有效的前提下，買受人如要求繼續(xù)履行履行合同，原則上，履行合同應(yīng)當按照以下順序確定同一買受人：（1）已辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；（2）未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，實際合法占有該房屋的；（3）未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移且未合法占有的，應(yīng)當綜合考慮各購房人實際支付金額的數(shù)量和順序、是否辦理過網(wǎng)簽、合同成立的先后順序，公平合理地確定。結(jié)合以上分析，在本次糾紛中，在買受人楊某、李某未登記且未占用房屋的情況下，考慮到合同的簽訂和履行，應(yīng)認定林某、楊某簽訂的合同繼續(xù)履行。對于不能履行的房屋買賣合同，買受人可以以出賣人違約致使合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并要求違約方賠償房價差價損失等可得利益損失轉(zhuǎn)售利益的損失。在確定和計算可得利益損失時，因買受人未采取合理措施和擴張不當造成的損失，因買受人過失造成的損失，買受人取得的利益和為取得該利益而發(fā)生的必要交易費用，應(yīng)當從買受人主張的可得利益賠償總額中扣除，并綜合考慮買受人履行義務(wù)等因素。在賣方賠償了可得利益損失后，買方能否要求賣方支付雙倍的賠償損失，北京市高級人民法院在2014年發(fā)布的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛若干疑難問題的會議紀要》中指出，商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人，造成商品房買賣合同中買受人要求賠償房價上漲損失且損失不超過已付購房款一倍的，可以予以支持，但合同另有約定的除外。如果賣方有證據(jù)證明兩項賠償?shù)目偤瓦h遠高于買方遭受的實際損失，他可以酌情減少賠償總額。具體到本次糾紛，后購房人李某可以要求解除其與林某簽訂的房屋買賣合同，并要求林某賠償可得利息損失和不超過已付購房款一倍的損失。

在一房兩賣的情況下，房屋買賣合同的履行情況將根據(jù)具體情況而定，而且往往是根據(jù)簽訂合同的時間而定。對于一房二賣情況下房屋買賣合同的具體情況和實際履行合同的要求，你可以和律師商量一下怎么辦律師網(wǎng). 你知道嗎