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不動產權益轉讓是指不動產買受人將不動產的選擇權轉讓給受讓人的法律行為。這是二手房交易中出現的一種新的交易模式。對加快房地產流通，實現出讓方的投資收益起到積極作用。但期房權益轉讓的操作流程不同于普通二手房交易，其流程如下。一是有了權益轉讓的條件，只有在轉讓主體（房屋）還處于早期階段時，才能實現權益的轉讓。實踐中，有兩個條件：一是買受人與開發商簽訂了房屋交接證書；二是開發商辦理了初始房地產登記手續，取得了新的商業房地產證書。當這兩個條件中的任何一個成功時，期房概念消失，權益轉移受阻。預購人在取得房產證（小產權證）后，可以轉讓二手房的所有權。根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定，只有在預購人未付清預售商品房總價款的情況下，轉讓未來房屋權益才必須征得開發商同意。預購人付清預售商品房總價后，只需書面通知開發商。但在實際操作中，由于部分房地產交易中心對上述兩種情況沒有區別對待，預購人（出讓人）在實現權益轉讓前必須征得開發商同意。開發商通常采用在預購人（出讓人）和受讓人簽署的“股權轉讓證書”上加蓋公章的形式表示同意。三是買賣雙方繳納契稅。轉讓人（預購人）在權益轉讓中具有雙重法律地位。他不僅是從開發商手中購買未來房屋的買方，也是將房屋期權轉讓給受讓人的賣方。因此，開發商、出讓方（預購方）和受讓方之間存在連續兩次交易。根據契稅納稅人的法律特征，轉讓人（預購人）在轉讓權益時必須繳納與開發商預售合同關系產生的契稅，而權益轉讓的受讓人在以其為權利人申請小產權證時，應當繳納因權益轉讓協議關系產生的契稅。根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定，預售商品房轉讓時，預售合同約定的權利義務隨之轉移。因此，當權益轉讓中的轉讓人（預購人）實現了未來房屋的權益轉讓（以完成權益轉讓的通知登記為標志）時，他依法解除了與開發商在預售合同中形成的權利義務，并且是受讓人在繼承中轉讓的權益。今后，受讓人可直接與開發商交房，辦理產權過戶（申請小產權證）等手續，并按合同規定直接與對方追究違反預售合同的法律責任。你知道嗎
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簡介:
萬育緒律師，中共黨員，中華律師協會會員，具有證券業從業資格和相關會計、稅法知識，多年來一直致力于法律研究和實踐，曾擔任某大型集團企業法務主管，有較強的法學理論功底和豐富的工作經歷。自執業以來先后辦理了各類訴訟及非訴法律事務，尤其精通民商事案件的辦理，長期專注于企業內控管理、合同糾紛、債權債務糾紛、票據糾紛、證券法與金融法律業務、侵權損害賠償糾紛以及常年法律顧問事務。常以誠信為本，勤勉盡責的工作態度深受當事人的信任和好評，愿以豐富的社會閱歷和執業經驗，為您或您的單位提供專業、周到、盡責的法律服務。
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