北京世紀律師事務所張×貴律師事務所[案]

劉通過父母取得公房租賃權。原來的公房是劉的弟弟住的。劉某與弟弟協商，要求他購買租賃權，但弟弟無力承擔高昂的費用。劉某起訴弟弟騰退房屋，法院判決弟弟騰退房屋并承擔租金后再騰退房屋。

[爭論點]

劉的弟弟不服海民初字153號民事判決書，錯誤認定基本事實，適用法律，沒有遵循社會效果和法律效果的有機統一，違背了司法以人為本的核心價值，侵犯上訴人的基本生活，致使上訴人無房居住。依照民事訴訟法第一百七十條第（二）項、第（三）項的規定，請求上級法院撤銷民事判決，發回重審，或者改判駁回被上訴人的訴訟請求。

上訴人目前的住房是上訴人父母租用的公共住房，在父母患重病期間，被上訴人未經上訴人同意擅自變更父母租賃住房的名稱。發現后，上訴人要求被上訴人及時恢復原狀，取消未經許可改名的行為。2010年，被上訴人就未經允許改名一事要求被上訴人恢復原狀。上訴人在給了上訴人一筆錢后，要求上訴人將租賃權轉讓給上訴人。經雙方協商，被上訴人要求上訴人按照180萬元的20%優惠價照顧父母多年，基于家庭關系，上訴人沒有進一步研究，認為生活條件可以得到保障。上訴人將原房屋出售，并通過銀行向被上訴人匯款144萬元。被上訴人收到錢后，推翻了先前的協議，起訴法院要求騰退房屋。

[分析]

上訴人居住的房屋是公房，不是被上訴人的產權房。該房屋的原承租人是上訴人的父母。上訴人進入涉案房屋，通過父母的安排，上訴人承擔贍養父母的義務。被上訴人雖事后變更承租人，但無權變更原承租人已確認的居住事實，被駁回后，未經原承租人和同居人、被上訴人同意，上訴人無權事后改名撤銷對上訴人居住行為的侵害有義務保護上訴人的居住權。

本案的標的物是公共住房，而不是上訴人父母的個人財產，原承租人將其遺囑留給被上訴人的行為是違法的。

原判決認定上訴人與原租客長期同居，形成同居事實。根據法律規定，被上訴人改名時，明知上訴人繼續居住，但仍私自改名，并以事后行為作為上訴人騰退房屋的條件，違反了“誰也不能因自己的過錯而受益”的古老原則，法律應當禁止被上訴人在改名時必須接受和維持原貌。被上訴人應當承擔原生活條件所帶來的責任，必須保護被上訴人的生活條件。被上訴人后來更名，不具有溯及力。從社會公平正義的角度看，上訴人不知道也不需要知道被上訴人的行為會對上訴人產生不利影響，而被上訴人的誠信行為也不需要對被上訴人的改名行為的辭職負責；原判采用事后判決事前否決行為，極易引起社會恐慌，極不利于公民權利的保護。在強調民生權利的現代文明司法時代，事后不溯及既往原則是法律的一項基本原則，它關系到法律的價值取向和人權的保障。本案還應適用民法通則中“買賣不違背租賃”的基本原則。如果允許被上訴人利用過錯行為謀取巨額利益，實際上是變相縱容投機。

[法理學]

適用《民法通則》第5條作為原判依據是錯誤的用法。上訴人沒有侵犯被上訴人的合法權益，被上訴人沒有證據證明上訴人侵犯了自己的權利。被上訴人更名前，上訴人取得合法居住權；被上訴人更名后，根據《合同法》第二百三十四條規定，根據《上海市高級人民法院關于審理公共住房租賃糾紛案件的指導意見》，公共住房原承租人死亡的，其共同居住人在本市有常住戶口，有權繼續履行租賃合同。未經同居者同意，為保護居民利益，轉讓（更名）原則上應確認為無效。根據《中華人民共和國物權法》第二百四十五條第二款的規定，占有人自占有之日起一年內未行使返還原物的權利的，請求權消滅。

在本案一審程序中，被上訴人不能證明上訴人更名前的占有屬于非法占有。改名后，上訴人繼續居住是善意的。被上訴人沒有證據證明其占有是非法的，依照《物權法》的規定，無權要求返還。被上訴人改名起訴已經一年多了。為維護正常的社會秩序，根據《物權法》第二百四十五條第二款規定，被上訴人無權要求上訴人騰退房屋或者拒絕支持其騰退房屋的請求。原審支持騰退房屋的判決是違法的，應當予以糾正。在本案中，上訴人的占有權是由原承租人安排的，這是權利占有。權利人與事后取得占有的主體之間的權利義務，應當根據占有的基本法律關系來確定。原承租人將租賃房屋移交給上訴人時，包括房屋所有人在內的主體和事后取得租賃權的主體均不被允許，一審法院只審查了被上訴人取得租賃權的事實，沒有審查被上訴人在被上訴人姓名變更前占有該財產的事實，沒有審查被上訴人沒有證據證明被上訴人非法占有的事實。而且，法律明確規定，存在侵權事實一年以上的，債權人無權要求返還，一審法院應當違反誠實信用原則，判決返還原物顯然缺乏法律依據和侵權要件。以上是小編為您整理的相關知識。相信通過以上的知識你已經有了一個大致的了解。如果你的情況更復雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎