1。審查合同主體是否合格。即出租人和承租人是否具有有效民事行為要件。比如是無民事行為能力人還是限制民事行為能力人。

2。審查租賃標(biāo)的是否被法律、法規(guī)禁止。但只要法律法規(guī)不禁止出租房屋，就應(yīng)該可以出租。1995年建設(shè)部42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（3）共有房屋未經(jīng)共有人同意的；

（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（5）屬于違法建設(shè)的；

（6） 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定的；（九）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，房屋租賃權(quán)的來源只能是所有權(quán)。無論是法律分析，還是具體研究國(guó)外有關(guān)租賃的立法和司法實(shí)踐，我們都會(huì)得出結(jié)論：房屋租賃的權(quán)利來源于合法占有。房屋租賃的權(quán)利來源也是長(zhǎng)期困擾法官的根本問題。也正是這個(gè)問題，使得很多房屋糾紛案件難以做出合乎邏輯、切合實(shí)際的判決。例如，按揭房屋的租金被認(rèn)為是無效的，因?yàn)樗鼪]有完全取得產(chǎn)權(quán)。比如，出現(xiàn)了大量的“二房東”現(xiàn)象。“二房東”等簽訂的租賃合同是否無效？顯然，這些租房行為被認(rèn)為是無效的，這對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為不利，也會(huì)導(dǎo)致房源的閑置和浪費(fèi)。這違背了社會(huì)主義立法的宗旨和法律要適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則。從物權(quán)的角度看，所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓占有權(quán)的現(xiàn)象非常普遍。合法所有人在其允許的范圍內(nèi)享有收益權(quán)應(yīng)當(dāng)是適當(dāng)?shù)摹７駝t，僅僅“占有”的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是什么？這正是房屋合法所有人出租房屋的情況。物權(quán)的另一種形式是，另一物權(quán)人實(shí)際上是該財(cái)產(chǎn)的實(shí)際占有人，同時(shí)享有出租等物權(quán)人的多項(xiàng)權(quán)利。比如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以說國(guó)有企業(yè)不能因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)而出租房產(chǎn)嗎？顯然，這是負(fù)面的。大量企業(yè)到處出租商鋪和工廠。如果他們被認(rèn)為是非法的，那么立法者就是自我否定。另外，從合同的角度看，租賃合同體現(xiàn)了“出租人將租賃物交付承租人使用并取得收益，承租人支付租金”的合同關(guān)系（《合同法》第222條）。作為合同的一方，出租人并不局限于所有權(quán)人，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有權(quán)的轉(zhuǎn)移：一方轉(zhuǎn)讓占有權(quán)以獲得租賃利益，另一方通過支付租金獲得占有權(quán)以獲得使用利益。就租賃法律關(guān)系而言，各方當(dāng)事人并非都與標(biāo)的物所有權(quán)有直接的必然聯(lián)系。擁有房屋所有權(quán)的出租人與通過其他方式合法取得占有權(quán)的出租人沒有區(qū)別，但取得占有權(quán)的方式不同。沒有一個(gè)國(guó)家的立法和我國(guó)現(xiàn)行的立法會(huì)將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有是出租標(biāo)的物的權(quán)利。對(duì)于轉(zhuǎn)租，原出租人的同意只是租賃合同的特殊要求，原出租人不能被視為業(yè)主。綜上所述，不宜將所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)利來源，而應(yīng)將合法占有作為房屋租賃的權(quán)利來源。這樣，許多疑難案件就會(huì)迎刃而解。

城市房屋租賃管理辦法中的另一個(gè)問題是，對(duì)所有權(quán)受到“司法行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下是否允許租賃。司法、行政機(jī)關(guān)依法決定查封的，一般是因權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議、法院根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)采取訴訟保全或者房屋因違法違紀(jì)被查封，或者房屋本身不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定。后兩起案件之所以被查封，是因?yàn)榕c房屋本身有關(guān)，所以絕對(duì)不可能出租。但在前一種情況下，在一定條件下，應(yīng)當(dāng)允許房屋租賃。理論上，《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定是基于房屋租賃權(quán)來源于所有權(quán)的事實(shí)，因此權(quán)屬不明確。當(dāng)然，不允許出租。根據(jù)法定占有來源理論，即使所有權(quán)存在爭(zhēng)議，法定占有人在法院作出終審裁定前仍應(yīng)享有出租權(quán)。一方堅(jiān)持不能讓合法占有人出租的，應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保，保證在法院判決房屋歸合法占有人所有后，能夠追償合法占有人的合理租金損失。如果法院認(rèn)定該房屋為非法所有人所有，則在訴訟期間，該房屋的租金將返還給最終所有人。如果同時(shí)有“二房東”，租金將根據(jù)業(yè)主和“二房東”之間的協(xié)議進(jìn)行分配。從實(shí)際審理情況看，法院對(duì)有權(quán)屬糾紛的房屋予以沒收后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)的情況下，采取“現(xiàn)場(chǎng)查封”的方式，使房屋不至于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。這最終有利于房屋所有人，也有利于最大限度地發(fā)揮現(xiàn)有社會(huì)財(cái)富資源的作用。但需要強(qiáng)調(diào)的是，本案中的租賃必須經(jīng)過一定的擔(dān)保程序，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。

3。1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定，登記后由有關(guān)部門出具的房屋租賃證明，是租賃行為合法有效的證明。總之，未經(jīng)登記備案，無房屋租賃證的租賃合同無效。這項(xiàng)立法的目的應(yīng)該是規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，確保國(guó)家稅收。相信房交會(huì)登記制度越頻繁越好。這一理論避免了住房的特殊性。住房作為一種房地產(chǎn)，有其自身的特點(diǎn)。與一般流通商品不同，房屋交易應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒浮７课葑赓U作為房屋所有權(quán)上占有和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，也應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒浮Ｒ灿腥苏J(rèn)為，現(xiàn)行《合同法》在規(guī)范租賃合同內(nèi)容和出租人義務(wù)時(shí)，沒有規(guī)定提供租賃證明辦理租賃登記手續(xù)。鑒于低階法的價(jià)值不應(yīng)與高階法的價(jià)值相沖突，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃不能登記。這種說法似乎有道理，但分析起來是站不住腳的。《合同法》關(guān)于租賃的規(guī)定僅指該模式，包括房屋等財(cái)產(chǎn)的租賃。但是，房屋租賃作為一種特殊的財(cái)產(chǎn)，有專門的法律法規(guī)加以規(guī)范，并不違背法理。特別法的效力大于一般法，因此當(dāng)合同法和房屋租賃特別規(guī)定同時(shí)調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)首先適用房屋租賃特別規(guī)定。事實(shí)上，《合同法》沒有規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理租賃登記手續(xù)。它并不否認(rèn)要求租賃登記程序的必要性，也不與立法價(jià)值相沖突。因此，筆者認(rèn)為未經(jīng)登記的房屋租賃不受法律保護(hù)，租賃合同無效。

4。審查是否