1。審查合同主體是否合格。即出租人和承租人是否具有有效民事行為要件。比如是無民事行為能力人還是限制民事行為能力人。

2。審查租賃標的是否被法律、法規禁止。但只要法律法規不禁止出租房屋，就應該可以出租。1995年建設部42號令發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的；

（3）共有房屋未經共有人同意的；

（4）權屬有爭議的；

（5）屬于違法建設的；

（6） 不符合安全標準的；（七）未經抵押權人同意抵押的；（八）不符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定的；（九）法律、法規規定禁止出租的其他情形。

根據《城市房屋租賃管理辦法》，房屋租賃權的來源只能是所有權。無論是法律分析，還是具體研究國外有關租賃的立法和司法實踐，我們都會得出結論：房屋租賃的權利來源于合法占有。房屋租賃的權利來源也是長期困擾法官的根本問題。也正是這個問題，使得很多房屋糾紛案件難以做出合乎邏輯、切合實際的判決。例如，按揭房屋的租金被認為是無效的，因為它沒有完全取得產權。比如，出現了大量的“二房東”現象。“二房東”等簽訂的租賃合同是否無效？顯然，這些租房行為被認為是無效的，這對經濟發展極為不利，也會導致房源的閑置和浪費。這違背了社會主義立法的宗旨和法律要適應事物發展規律的原則。從物權的角度看，所有權人轉讓占有權的現象非常普遍。合法所有人在其允許的范圍內享有收益權應當是適當的。否則，僅僅“占有”的經濟價值是什么？這正是房屋合法所有人出租房屋的情況。物權的另一種形式是，另一物權人實際上是該財產的實際占有人，同時享有出租等物權人的多項權利。比如國有企業的承包經營權，可以說國有企業不能因為沒有產權而出租房產嗎？顯然，這是負面的。大量企業到處出租商鋪和工廠。如果他們被認為是非法的，那么立法者就是自我否定。另外，從合同的角度看，租賃合同體現了“出租人將租賃物交付承租人使用并取得收益，承租人支付租金”的合同關系（《合同法》第222條）。作為合同的一方，出租人并不局限于所有權人，因為租賃關系體現的是占有權的轉移：一方轉讓占有權以獲得租賃利益，另一方通過支付租金獲得占有權以獲得使用利益。就租賃法律關系而言，各方當事人并非都與標的物所有權有直接的必然聯系。擁有房屋所有權的出租人與通過其他方式合法取得占有權的出租人沒有區別，但取得占有權的方式不同。沒有一個國家的立法和我國現行的立法會將出租人直接表述為所有權人。從理論上講，合法占有是出租標的物的權利。對于轉租，原出租人的同意只是租賃合同的特殊要求，原出租人不能被視為業主。綜上所述，不宜將所有權作為房屋租賃的權利來源，而應將合法占有作為房屋租賃的權利來源。這樣，許多疑難案件就會迎刃而解。

城市房屋租賃管理辦法中的另一個問題是，對所有權受到“司法行政機關依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下是否允許租賃。司法、行政機關依法決定查封的，一般是因權屬發生爭議、法院根據申請人的申請采取訴訟保全或者房屋因違法違紀被查封，或者房屋本身不符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定。后兩起案件之所以被查封，是因為與房屋本身有關，所以絕對不可能出租。但在前一種情況下，在一定條件下，應當允許房屋租賃。理論上，《城市房屋租賃管理辦法》的規定是基于房屋租賃權來源于所有權的事實，因此權屬不明確。當然，不允許出租。根據法定占有來源理論，即使所有權存在爭議，法定占有人在法院作出終審裁定前仍應享有出租權。一方堅持不能讓合法占有人出租的，應當提供擔保，保證在法院判決房屋歸合法占有人所有后，能夠追償合法占有人的合理租金損失。如果法院認定該房屋為非法所有人所有，則在訴訟期間，該房屋的租金將返還給最終所有人。如果同時有“二房東”，租金將根據業主和“二房東”之間的協議進行分配。從實際審理情況看，法院對有權屬糾紛的房屋予以沒收后，在法院的監督和辦理一定手續的情況下，采取“現場查封”的方式，使房屋不至于閑置，造成不必要的經濟損失。這最終有利于房屋所有人，也有利于最大限度地發揮現有社會財富資源的作用。但需要強調的是，本案中的租賃必須經過一定的擔保程序，并在法院的監督下進行。

3。1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》均規定，租賃當事人應當向房地產管理部門登記備案?！冻鞘蟹康禺a管理法》還規定，登記后由有關部門出具的房屋租賃證明，是租賃行為合法有效的證明?？傊?，未經登記備案，無房屋租賃證的租賃合同無效。這項立法的目的應該是規范住房租賃市場，確保國家稅收。相信房交會登記制度越頻繁越好。這一理論避免了住房的特殊性。住房作為一種房地產，有其自身的特點。與一般流通商品不同，房屋交易應當登記備案。房屋租賃作為房屋所有權上占有和使用權的轉移，也應當登記備案。也有人認為，現行《合同法》在規范租賃合同內容和出租人義務時，沒有規定提供租賃證明辦理租賃登記手續。鑒于低階法的價值不應與高階法的價值相沖突，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃不能登記。這種說法似乎有道理，但分析起來是站不住腳的?！逗贤ā逢P于租賃的規定僅指該模式，包括房屋等財產的租賃。但是，房屋租賃作為一種特殊的財產，有專門的法律法規加以規范，并不違背法理。特別法的效力大于一般法，因此當合同法和房屋租賃特別規定同時調整房屋租賃法律關系時，應首先適用房屋租賃特別規定。事實上，《合同法》沒有規定應當辦理租賃登記手續。它并不否認要求租賃登記程序的必要性，也不與立法價值相沖突。因此，筆者認為未經登記的房屋租賃不受法律保護，租賃合同無效。

4。審查是否