房屋買賣定金糾紛處理原則是我國(guó)擔(dān)保法明確規(guī)定的一種擔(dān)保方式。根據(jù)保證金性質(zhì)的不同，可分為違約保證金、合同保證金、終止保證金、合同保證金和憑證保證金，其中最常見(jiàn)的是違約保證金和合同保證金。合同定金又稱合同定金，是指當(dāng)事人約定交付定金，作為雙方訂立主合同的擔(dān)保。當(dāng)擔(dān)保合同行為不發(fā)生時(shí)，違反承諾的一方將接受定金處罰。設(shè)立定金的目的是保證主合同簽訂前合同的訂立，而設(shè)立違約定金的目的是保證主合同同時(shí)或者在主合同簽訂后合同的履行。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋，當(dāng)事人約定以定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，支付定金的當(dāng)事人拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收取定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。根據(jù)存款合同糾紛中經(jīng)常遇到的問(wèn)題，存款合同糾紛的解決應(yīng)遵循以下規(guī)則。（1） 保證金罰則的適用規(guī)則。我國(guó)《合同法》第一百一十五條對(duì)定金作了如下規(guī)定：“當(dāng)事人可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，一方向?qū)Ψ街Ц抖ń穑鳛閭鶛?quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r(jià)或者追回。支付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”（二）實(shí)際支付的定金數(shù)額大于或者小于約定數(shù)額的。定金合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)支付定金的一方實(shí)際支付的定金數(shù)額超過(guò)或者低于約定數(shù)額的，按照最高人民法院《關(guān)于適用擔(dān)保若干問(wèn)題的解釋》第一百一十九條的規(guī)定，視為定金合同變更《中華人民共和國(guó)法律》接受定金的一方提出異議，拒絕接受定金的，定金合同無(wú)效。《擔(dān)保法》規(guī)定，定金合同自定金實(shí)際交付之日起生效。由于定金合同尚未生效，所以當(dāng)然不能強(qiáng)制付款。但定金合同是買賣合同的從屬合同，交付定金是主合同項(xiàng)下的義務(wù)。申請(qǐng)人認(rèn)為定金尚未支付的，可以催告申請(qǐng)人履行合同，但仍不履行合同的，可以解除合同。（3） 延遲履行或其他違約的處理規(guī)則。最高人民法院通過(guò)的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百二十條規(guī)定：“因一方當(dāng)事人遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，可以適用定金。法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”。因此，在實(shí)踐中，一方當(dāng)事人遲延履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照遲延履行部分在合同內(nèi)容中的比例適用定金。（四）部分履行合同的處理規(guī)則。定金是擔(dān)保的一種形式，其功能是保證主合同債務(wù)的履行，因此擔(dān)保的范圍應(yīng)是全部債務(wù)。如果完全不履行，則應(yīng)支付押金。部分不履行的，不履行部分仍在擔(dān)保范圍內(nèi)，保證金的效力仍對(duì)其具有約束力。根據(jù)公平原則，不履行部分適用保證金處罰。當(dāng)事人未完全履行合同義務(wù)的，按照未履行部分占合同總額的比例計(jì)算未履行部分的固定金額，并適用定金。因此，筆者認(rèn)為，認(rèn)為定金不適用于部分履行合同是錯(cuò)誤的。（5）未按合同支付的定金的處理規(guī)則。雙方確定定金的期限和金額后，定金合同不立即生效，以雙方實(shí)際支付定金為準(zhǔn)。但是，在具體實(shí)施過(guò)程中，一方當(dāng)事人不支付定金的，合同不能執(zhí)行。拒付定金的當(dāng)事人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任？筆者認(rèn)為，存款合同不發(fā)生過(guò)失責(zé)任，當(dāng)事人不存在締約過(guò)失。同時(shí)，我們不能確定當(dāng)事人的違約行為，更不能判斷當(dāng)事人的違約責(zé)任。因定金合同無(wú)效，對(duì)方不主張定金的，視為雙方放棄了對(duì)定金條款和金額的擔(dān)保權(quán)。（6） 合同中規(guī)定的押金和罰金的處理規(guī)則。《合同法》第一百一十六條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)違約金和定金都有約定的，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。”從該條的規(guī)定可以看出，當(dāng)事人對(duì)違約金和定金都有約定的，如果一方違約，另一方可以選擇適用違約金或定金條款，即對(duì)方有選擇權(quán)，可以選擇適用違約金或定金條款，但二者不能同時(shí)使用。現(xiàn)實(shí)中，有些當(dāng)事人在合同中約定了違約金和定金。當(dāng)一方違約時(shí)，另一方要求使用違約金和押金條款。如果我們選擇適用違約金條款或定金條款，可以彌補(bǔ)違約造成的損失；違約金相當(dāng)于一方違約給另一方造成的實(shí)際損失。一般來(lái)說(shuō)，守約方可以根據(jù)違約金條款賠償對(duì)方違約造成的損失。當(dāng)然，當(dāng)定金條款對(duì)守約方有利時(shí)，守約方也可以適用定金條款，并根據(jù)定金的處罰來(lái)彌補(bǔ)自己的損失。（七）合同保證金的處理規(guī)則。無(wú)論主合同是否成立，定金合同均有效。最高人民法院日前通過(guò)了《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)合同保證金問(wèn)題作出了詳細(xì)明確的規(guī)定。《解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，支付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收取定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)雙倍返還定金。”本條是對(duì)合同定金的解釋。合同保證金又稱合同保證金。實(shí)踐中，當(dāng)事人違反合同保證金的，依照《擔(dān)保法》第八十九條的規(guī)定處理。

（8）終止押金的處理規(guī)則。終止定金在實(shí)踐中的運(yùn)用存在一些問(wèn)題。定金交付后，交付定金的一方可按合同約定以定金損失為代價(jià)終止主合同，收取定金的一方可按定金雙倍返還為代價(jià)終止主合同。筆者認(rèn)為，在實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人以定金為代價(jià)解除合同。對(duì)方當(dāng)事人因?qū)嶋H履行合同向法院提起訴訟的，人民法院不予受理。此時(shí)，主合同無(wú)法執(zhí)行。適用定金處罰后，不排除損失一方向?qū)Ψ揭髶p害賠償。守約方損失大于定金收入的，承擔(dān)定金的一方仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，合同終止后的賠償責(zé)任可以依照合同法第九十七條的規(guī)定確定。（9） 押金不適用。因不可抗力或事故致使主合同不能履行的，不適用定金。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況。根據(jù)上述法律規(guī)定所體現(xiàn)的原則，如果由于不可抗力或不能歸責(zé)于