購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房容易發(fā)生糾紛。根據(jù)所占用土地的性質(zhì)和取得的規(guī)劃許可，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力具有不同的結(jié)果：（1）合法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力一般具有許可證的法律效力，并為取得房屋產(chǎn)權(quán)證的村民提供了房屋。上述案件涉及的小產(chǎn)權(quán)房屬于合法小產(chǎn)權(quán)房。

1。這種小產(chǎn)權(quán)房有合法的產(chǎn)權(quán)證，可以在集體經(jīng)濟(jì)組織成員（即同村村民）之間依法轉(zhuǎn)讓。對(duì)于向村民和城鎮(zhèn)居民出售土地的行為，盡管《農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租給非農(nóng)建設(shè)》，第六十三條《未經(jīng)依法登記發(fā)證的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓》第三十八條，而國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體所有制有關(guān)規(guī)定的通知》《建設(shè)用地法律政策通知》等現(xiàn)行法律法規(guī)仍作了禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定不屬于有效性的強(qiáng)制性規(guī)范，其中不能確認(rèn)房屋買賣合同的有效性。從目前的司法實(shí)踐來看，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力主要由合同法確定，合同法的基本精神是意思自治和誠(chéng)實(shí)信用。如果這樣的合同被確認(rèn)無效，出賣人很可能以土地增值、拆遷補(bǔ)償?shù)壤碛芍鲝埡贤瑹o效，在非法出售房屋后獲取利益，使遵守誠(chéng)實(shí)信用原則的購(gòu)房人蒙受損失，從而損害社會(huì)秩序和社會(huì)秩序良好的習(xí)俗和誠(chéng)信的社會(huì)基礎(chǔ)。因此，合法出售小產(chǎn)權(quán)房體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治原則，司法判決傾向于確認(rèn)合同的效力。主要法律依據(jù)包括：《最高人民法院關(guān)于審理當(dāng)前形勢(shì)下民商事合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》（發(fā)發(fā)〔2009〕40號(hào)）第十五條，“人民法院應(yīng)當(dāng)按照《合同法解釋（二）》第十四條的規(guī)定，注意區(qū)分效力強(qiáng)制性規(guī)定和管理強(qiáng)制性規(guī)定。”。違反生效強(qiáng)制性規(guī)定的，由人民法院認(rèn)定合同無效；違反管理強(qiáng)制性規(guī)定的，由人民法院根據(jù)具體情況認(rèn)定合同有效。”《省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》（魯高發(fā)[2011]297號(hào)）第二條第三款規(guī)定：“城市房地產(chǎn)管理法第三十八條、第三十九條是依法限制未經(jīng)批準(zhǔn)的房屋轉(zhuǎn)讓的行政規(guī)范取得了權(quán)屬證書，而不是效力規(guī)范，未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同，如果不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為有效。”（2） 非法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在“三不”違法建設(shè)市場(chǎng)中，一般不具有法律效力或處于效力待定的建設(shè)和直銷狀態(tài)。與農(nóng)民合法擁有的農(nóng)村房屋不同，這種小產(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有經(jīng)過規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門的批準(zhǔn)。在建設(shè)時(shí)，違反了城市管理法和土地管理法的規(guī)定。它們是不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑，本身就是違法的。對(duì)于這類非法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，一般有兩種處理方式：

1。合同直接無效：房屋作為買賣合同的標(biāo)的物，即小產(chǎn)權(quán)房的違法建設(shè)本身就是違法建設(shè)，不具有建立產(chǎn)權(quán)的法律效力，根本不能轉(zhuǎn)讓，因此合同標(biāo)的物不能實(shí)現(xiàn)，不具有法律效力。而且，這種非法小產(chǎn)權(quán)房交易行為大多是在損害城市規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)、公益事業(yè)和村鎮(zhèn)集體公共利益的前提下進(jìn)行的。如果承認(rèn)合同有效，就等于鼓勵(lì)變相違法建設(shè)。因此，基本原則是認(rèn)定合同無效。主要監(jiān)管依據(jù)：

國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年11月下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制“小產(chǎn)權(quán)房”違法建設(shè)和銷售的緊急通知》，指出“建設(shè)、銷售”小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地利用制度，破壞耕地保護(hù)紅線，擾亂土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害群眾利益，影響新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)健康發(fā)展。‘小產(chǎn)權(quán)房’的建設(shè)、買賣不受法律保護(hù)。”《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》（魯高發(fā)[2011]297號(hào)）第一條第（七）項(xiàng)規(guī)定：“人民法院受理當(dāng)事人與違法建筑標(biāo)的簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的糾紛根據(jù)法律，省高級(jí)人民法院2011年2月通過的《關(guān)于辦理糾紛案件的指導(dǎo)意見（試行）》第二十二條規(guī)定：“城鎮(zhèn)居民與他人就”小產(chǎn)權(quán)房簽訂的買賣合同“建在農(nóng)村集體土地上的房屋”是無效的，由此造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)”，因此，許多法院傾向于認(rèn)定該合同無效。目前，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房違法建設(shè)數(shù)量巨大，是一個(gè)長(zhǎng)期積累的現(xiàn)實(shí)問題和社會(huì)問題。雖然其合法性存在一些問題，但在一定程度上確實(shí)解決了城市低收入階層的住房需求。如果所有合同都有效，將進(jìn)一步損害國(guó)家土地管理和城市規(guī)劃體系，影響城市科學(xué)發(fā)展，沖擊耕地保護(hù)體系，直接威脅我國(guó)糧食安全。相反，如果全盤否定合同效力，將直接觸及中低收入群體的切身利益，激化社會(huì)矛盾，產(chǎn)生大量糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定，造成社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。因此，在處理非法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題時(shí)，既要維護(hù)社會(huì)公共利益、公共秩序和良好習(xí)慣，又要尊重合同自由原則和誠(chéng)實(shí)信用原則。在各種價(jià)值沖突中，以效力待定的方式處理非法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，符合利益最大化原則。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定：“無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人追認(rèn)取得處分權(quán)或者無權(quán)處分人訂立合同的，合同有效。”，由于非法小產(chǎn)權(quán)房固有的違法性，建設(shè)方或出賣人對(duì)該類房屋不具有所有權(quán)和處分權(quán)，因此買賣合同自然處于效力未定的狀態(tài)。即合同簽訂后，違法建筑人依法辦理了土地管理、城市規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)，違法建筑由違法變?yōu)楹戏ǎ贤Я梢匝a(bǔ)充生效；反之，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃或者耕地保護(hù)規(guī)定，無法辦理有關(guān)手續(xù)的，合同無效。主要監(jiān)管依據(jù)：

省高級(jí)人民法院《省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（粵府發(fā)[2012]240號(hào)）第69條規(guī)定，“農(nóng)村宅基地、房屋買賣合同當(dāng)事人之間發(fā)生的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)受理作為民事案件。當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求涉及違法用地、違法建設(shè)，經(jīng)行政主管部門處理后才能確定其財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，不予受理，并通知當(dāng)事人向公司申請(qǐng)