1、 認定不能出租的房屋根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規定，下列房屋不能出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的；（三）共有房屋未經共有人同意的；（四）權屬有爭議的；（五）違法建設的；（六）不符合安全標準的；（七）未經抵押權人同意抵押的；（八）不符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定的；（九）法律、法規禁止出租的其他情形。

從上述規定可以看出，租賃房屋的權屬應當明確，并符合安全、規劃、環保、衛生的要求。這些規定通俗易懂，但出租房屋未依法取得房屋所有權證；共有房屋未經共有人同意；權屬有爭議；屬于違法建設；屬于違法建設；有關法律法規禁止的其他情形，出租人和承租人往往不予理會。二是抵押出租房屋時要注意法律規定。2000年9月29日最高人民法院審判委員會第1133次會議通過的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條規定，抵押人出租抵押物的，租賃合同抵押權實現后，對受讓人不具有約束力。抵押人租賃抵押物時，抵押人未書面通知承租人該物已抵押的，抵押人應當對租賃該抵押物給承租人造成的損失承擔責任；抵押人書面通知承租人該物已抵押的，抵押人應當賠償承租人的損失因抵押權的實現而引起的承租人責任由承租人承擔。

根據上述《擔保法》司法解釋，房屋所有人出租抵押房屋。對出租人而言，未書面通知承租人房屋已抵押的，抵押人（一般為出租人）應當對承租人因租賃物造成的損失承擔賠償責任。對承租人而言，出租人出租抵押房屋的，抵押權實現后租賃合同對受讓人沒有約束力，即承租人只能向出租人索賠。出租人書面通知承租人房屋已抵押的，損失只能由承租人承擔。對于抵押房屋，抵押權人代表國家利益的，未經抵押權人同意，未書面通知承租人，因損害國家利益，租賃無效（《合同法》關于無效合同的明文規定）。抵押權人同意出租的，出租人應當履行書面告知義務，承租人應當清楚了解出租抵押房屋的法律風險。三是簽訂租賃合同時存在一些法律問題。

1。租賃標的約定不明確，特別是租賃房屋的數量（合同約定的租賃面積與租賃實際使用面積之間的誤差），決定了租金少退不補。)質量（房屋租賃前后的狀況決定了房屋交付前后的修繕義務。)協議不明確引起的糾紛；

2。租賃房屋使用協議不明確，承租人對租賃房屋的過度掠奪性任意使用，導致租賃期滿后租賃房屋租賃狀況堪憂，甚至無法繼續合理使用。例如，有一個典型的例子：當事人提供的出租房屋位于公共建筑的一、二層，用途為“商品房”，第一承租人將其作為娛樂場所或餐飲業場所開放。租賃期間，承租人通宵營業，客人絡繹不絕。三樓以上的鄰居（共有128戶業主）正在遭受損失，造成了極其惡劣的影響。租期結束時，物業公司和共有樓房的業主不滿。在業主大會上舉手表決后，他們一致決定，該店不得經營娛樂、餐飲等行業，最終導致了業主的局限性和所有權的缺失。

3。租賃房屋的維修義務和維修義務約定不明確，導致合同終止時發生退押金糾紛。根據合同法的有關規定，出租人一般負責維修保養，但當事人另有約定的除外。合同履行過程中常見的欺詐行為有：。出租人未按合同約定的時間交付租賃房屋的，或者交付的房屋有瑕疵的。在實踐中，經常出現延遲履行，或履行有瑕疵，損害承租人利益（斷水斷電、道路不暢、場地不清等）.

2。出租人未履行合同約定的維修保養義務的。出租房屋的瑕疵雖然不是承租人的過錯造成的，但糾紛時有發生。三。承租人未按合同約定支付租金的主要原因是遲延交付。

4。承租人擅自改變出租房屋的現狀。承租人擅自將出租房屋變相轉租、轉讓或者共用。

6。承租人不歸還出租房屋或者拒絕騰出房屋的。出租人使用租賃房屋取得定金、定金和過戶費。這種情況比較典型。我們舉一個例子：出租人利用租賃合同的缺陷（無論是否允許轉租）將租賃房屋轉租，并取得定金、履約保證金、過戶費和租金差額。租賃期滿后，承租人找不到出租人（轉租人），出租人（轉租人）實際上損失了不少錢。遭受巨大損失的承租人不會輕易把房子騰空給房東，但房東自然要收回房子。這種利益沖突無法調和，只好訴諸法律。最后，受害的是無辜的房東和善良的第三者（房客）。第四，如何防范租賃過程中的漏洞，降低租賃風險。為了防止這些漏洞和欺詐，我們應該：

1。在簽訂租賃合同之前，我們應該盡量了解合同一方的有關情況。簽訂租賃合同前，應當檢查對方的法律地位、經營范圍、信用狀況、履約能力和商業信譽。房屋租賃合同應當由專業律師起草、修改、審核。（1）租賃合同中的條款應盡可能詳細和明確。

（2）合同條款應盡可能全面，特別是主要條款不應遺漏，否則容易引起糾紛。

（3）合同的字句要慎重考慮，字句要明確具體，避免歧義和多重解釋。

（4）在租賃合同中，應當明確租賃房屋的使用和維護，避免糾紛。（五）租賃合同應當約定明確的違約條款和賠償金額。

（6）為了避免合同欺詐，可以增加一些附加條款，如保證條款、定期條款、附條件條款等，以保證合同的順利履行。（7）出租房屋應采用書面形式。非書面形式的，視為無期租賃。無期租賃可以依法隨時終止。5補救措施。出現問題時，可采取以下補救措施減少或彌補損失：

1。出租人未按時交付租賃房屋，致使承租人無法達到合同預期目的的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或者賠償損失。對有特殊使用要求的出租房屋，出租人應當交付有關范圍的使用說明書、裝配圖、操作規程等，并在租賃合同中作出明確規定。三。租賃房屋權利瑕疵，第三人主張租賃房屋權利，致使承租人不能使用收入的，承租人可以主張減少租金或者免交租金。承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付租金。如果承租人不支付租金