1、 根據(jù)我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，沒(méi)有房地產(chǎn)證的房屋不一定是違法建筑，違法建筑是指沒(méi)有報(bào)建的建筑。有關(guān)法律、法規(guī)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物、道路、管道等工程的，建設(shè)單位或者個(gè)人申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)報(bào)市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門或者省、自治區(qū)、直轄市鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，應(yīng)當(dāng)提交土地利用的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。建設(shè)工程需要建設(shè)單位編制詳細(xì)建設(shè)計(jì)劃的，還應(yīng)當(dāng)提交詳細(xì)建設(shè)計(jì)劃。符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門或者省人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府，自治區(qū)、直轄市頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府依法，公布經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案總圖。第四十一條在鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向國(guó)務(wù)院報(bào)告市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。利用原宅基地在鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)建設(shè)農(nóng)村村民住房的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

在鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)，不得占用農(nóng)用地建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)以及農(nóng)村村民住房；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)審批依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

建設(shè)單位和個(gè)人取得《農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用審批手續(xù)。二是如何處理違法建設(shè)（一）對(duì)能夠采取糾正措施消除對(duì)方案實(shí)施影響的違法建設(shè)當(dāng)事人處以建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款。在適用罰金刑方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確以下幾個(gè)方面。

1。城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定罰款的前提是“可以采取糾正措施，消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響”。具體到每一個(gè)違法建筑或案件，對(duì)這句話的不同理解將直接導(dǎo)致對(duì)違法當(dāng)事人的不同處罰。這直接關(guān)系到民生。因此，我們要把握好幾個(gè)原則：第一，要有“計(jì)劃”。

要談對(duì)計(jì)劃實(shí)施的影響，當(dāng)然首先必須有計(jì)劃。這里的規(guī)劃，是指城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。沒(méi)有規(guī)劃，就沒(méi)有對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響，更談不上消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響；在有規(guī)劃的問(wèn)題上，要注意詳細(xì)規(guī)劃，因?yàn)樵敿?xì)規(guī)劃的規(guī)定更詳細(xì)、更具體，更容易掌握是否可以采取糾正措施來(lái)消除對(duì)計(jì)劃實(shí)施的影響。在規(guī)劃執(zhí)法過(guò)程中，我們遇到了很多在政府沒(méi)有確定的規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)違法建房的人。雖然我們有市區(qū)的總體規(guī)劃，但沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)劃。總體規(guī)劃比較有原則性，所以具體的處罰沒(méi)有說(shuō)服力。第二，“規(guī)劃”要合法。

這里的“法律”是指規(guī)劃的制定和修改必須符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實(shí)質(zhì)性和程序性要求。實(shí)質(zhì)要件是指法律規(guī)定的計(jì)劃制定和修改必須遵循的內(nèi)容和原則。程序性要求是指制定和修改規(guī)劃所需的法律程序。在一定程度上，程序因素比實(shí)體因素更重要，因?yàn)槿藗兺⒅貙?shí)體而忽視程序。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，規(guī)劃制定和修改的其他法定程序一般不會(huì)被忽視，但最后公布的程序卻很容易被忽視。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第九條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守依法批準(zhǔn)公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理”，這說(shuō)明未公布的規(guī)劃是違法的。因此，這既是規(guī)劃合法性的要求，也是接受監(jiān)督、傾聽(tīng)群眾呼聲的有效途徑。三是正確把握“影響能否消除”的關(guān)鍵。

行政處罰能否正確實(shí)施，關(guān)鍵在于采取糾正措施后對(duì)方案實(shí)施的影響能否消除。在規(guī)劃與法制規(guī)劃的基礎(chǔ)上，要把握兩點(diǎn)：違法建設(shè)違反了規(guī)劃的“強(qiáng)制性規(guī)定”（又稱“強(qiáng)制性規(guī)定”），其存在使得規(guī)劃的剛性規(guī)定無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)，并可視為無(wú)法消除的影響；違法建設(shè)的存在，使得合法的規(guī)劃和建設(shè)方案不能順利實(shí)施，這可視為無(wú)法消除的影響。凡不存在這兩種情況的違法建設(shè)，一般可以認(rèn)定為仍在采取糾正措施，消除對(duì)方案實(shí)施的影響，處以罰款。當(dāng)然，每一處違章建筑都有其特殊性，需要具體分析。

2。罰款的數(shù)額。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的罰款數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，一是分別適用罰款數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)（工程造價(jià)的5%至10%），二是罰款數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)（工程造價(jià)的10%以下）。

這里我們需要注意的是計(jì)算方法，它是以項(xiàng)目總成本或項(xiàng)目成本的非法部分為基礎(chǔ)的。筆者認(rèn)為，工程造價(jià)中的違法部分應(yīng)當(dāng)計(jì)算。這是因?yàn)樵诜蛇m用上有一個(gè)普遍的原則，即“法律不明確、不具體的，對(duì)違法一方的處罰一般是輕而輕”。（2） 違法建設(shè)當(dāng)事人所建的違法建筑逾期不能拆除，又不能采取糾正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的，應(yīng)當(dāng)限期拆除。要正確運(yùn)用限期拆除的處罰方法，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面。

1。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，限期拆除的前提是“不能采取糾正措施消除影響的，限期拆除”。正確理解這句話，需要把握三個(gè)原則：要有計(jì)劃；計(jì)劃要合法；要正確把握“影響能否消除”這一關(guān)鍵。能消除影響的可以罰款，不能消除影響的必須限期拆除。這三個(gè)原則以前已經(jīng)解釋過(guò)了，以后不再重復(fù)。

2。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，限期拆除有兩種方式，即自行拆除和強(qiáng)制拆除。強(qiáng)制拆遷分為司法強(qiáng)制和行政強(qiáng)制。自行拆除，是指行政機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人作出行政處罰決定后，當(dāng)事人按照處罰決定確定的方式，在規(guī)定期限內(nèi)拆除違法建筑。強(qiáng)制拆遷是指行政機(jī)關(guān)或者人民