房屋登記行政訴訟時效的適用是房屋登記行政訴訟案件中的重要問題之一，它往往決定著案件是否因超出訴訟時效而被受理或駁回。根據最高人民法院《關于實施〈中華人民共和國〉若干問題的解釋》第四十二條規定，人民法院自受理之日起，對涉及房地產20年以上或者其他具體行政行為5年以上的，不予受理打官司。房屋登記發證是否屬于其他具體行政行為將決定房屋登記發證是否屬于其他具體行政行為我記得最久。因此，有必要進行深入的研究。行政訴訟時效是指公民、法人和其他組織認為具體行政行為侵犯其合法權益時，向人民法院提起訴訟的有效期。一旦結束，法院將不再受理或駁回，當事人也將不再受理行政行為行政訴訟，即超過期限不能啟動訴訟。

與房地產有關的“具體行政行為”與“其他具體行政行為”有區別：前者是行政機關依法賦予權力，通過法定程序確認客觀事實的行政行為，屬于行政行為合理管理產生的行政行為；合理管理是指行政機關以外的組織行使特定法律授權的一定行政職能而產生的非管理性行政行為。兩者在管理主體、性質、法律效力等方面存在差異。

由于涉及房地產的具體行政行為包括“具體行政行為”和“其他具體行政行為”，訴訟時效不同，房屋登記發證屬于哪種行政行為？筆者認為，房屋登記發證應當屬于其他具體行政行為，這是由其法律特征所決定的。

首先，從管理主體的角度看，房屋登記機關是一個特定的登記發證單位，屬于法律法規授權的其他組織，是指依照特定法律法規履行行政職能的民間組織，屬于行政機關的代理。在這一點上，《物權法》第九條至第十三條、《房屋登記辦法》第四條對授權法律法規有明確規定。眾所周知，房屋登記發證可以分為登記機關和登記機關。登記機關負責登記發證管理工作。登記機關受登記主管機關委托，依法授權，對登記發證的具體行為負責。屬于非國家行政機關的組織。就無錫而言，市產權監督所屬于“公益性”行政事業單位，不應具備國家行政機關的組織要素，而只能是特定法律法規授權的非國家行政機關組織，即，其他行政組織。其次，從組織結構上看，登記組織符合其他行政組織的條件，主要是因為它是依法履行登記發證行政職能時的具體行政行為主體，能夠承擔法律責任外部責任。行政訴訟的對象雖然是登記機關，但真正應訴并承擔法律責任的卻是登記機關。第三，從登記的新理念看，房屋登記必須是其他行政行為。隨著《物權法》和《房屋登記辦法》的實施，房屋登記成為房屋登記的核心，這已不足以滿足“房地產證是房屋產權唯一合法憑證”的舊觀念；實行房屋登記“登記”根據申請？-然后，由申請人開始登記，不再是登記機關的管理手段；登記機關的職能由“頒發房產證”變為“依法登記房屋權屬和其他應當登記在房屋登記簿上的事項”，以登記為物權公示手段，嚴格限制登記機關依職權登記的情形；登記機關實行“形式審查為主，必要的實質審查為輔”的原則。實質審查不再是“行政確認”，而是“行政確認”。從這些變化來看，房屋登記行政行為的性質也發生了相應的變化。也就是說，登記完全由當事人的意志產生，不再具有“具體行政行為”的“行政管理”要素，只能是“其他具體行政行為”。同時，房地產許可證的法律地位不能與《建設工程規劃許可證》等行政許可證件相提并論。它屬于登記形式的產物，即其他行政行為的結果。第二，房屋登記行政行為的時效應短不宜長。就無錫而言，目前無錫市共有1萬套1989年以前發放的無公寓房舊私房房產證。據測算，西山區、惠山區、濱湖區、新區共有未拆遷的農村舊民房房產證約10萬套。以《不動產具體行政行為》的“20年”訴訟時效作為房屋登記訴訟時效的，可以將舊私房登記發證納入行政訴訟范圍，而90%以上的老私房將成為行政訴訟的主要對象。有人可能會認為，這是一件好事，也是對登記機關的一種考驗。其實持這種觀點的人看不到事情的另一面，即大量行政訴訟不利于社會安定團結。這是因為當時城市房屋一般登記和農村房屋一般登記的登記規定各不相同，與現行規定更不相同。特別是當時農村房屋一般登記沒有登記辦法。現在，提起訴訟時，要求被告提供當時證明的法律依據，或者按照現行的登記方式，對當時的登記進行計量，并經常指責登記機關違法，在1989年至1991年城市房屋一般登記和1988年農村房屋一般登記之后，相對穩定的房屋權屬狀況將被破壞，社會安定團結將面臨新的挑戰，急劇增加就是明證在農村住房需要退證的情況下。如果行政訴訟時效為五年，可以大大降低行政訴訟的意圖，穩定社會秩序。

如果將行政訴訟時效定為五年，可以大大減少行政訴訟中被告人法律地位不平等的現象。從1995年無錫市首例行政訴訟案件到今天的行政訴訟案件，大致可以分為三類：一類是起訴登記機構；另一類是不受理登記機構的發證行為，包括要求注銷發給他人的房產證；三是不接受登記機構更正房屋登記簿。從以上情況看，第二類行政訴訟占80%以上，對登記機關影響最大。絕大多數已登記、領牌的舊私房面臨拆遷。即使他們早就知道房子已經被繼承、捐贈和出售，并且知道他們不再是合適的關系人或合適的申請人，他們自覺地以“明知房屋已轉讓登記給第三人”為理由，利用行政訴訟時效為起訴創造條件。這樣，行政訴訟時效計算的起始時間就變得自定，登記機關和作為被告的人民法院很難知道或者確定行政訴訟時效計算的真正起始時間