房地產(chǎn)與土地使用證的關(guān)系應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，并可以隨有關(guān)資料變更。現(xiàn)實(shí)中，多數(shù)業(yè)主只有房屋所有權(quán)證，但如果土地所有權(quán)證在自己手中，就應(yīng)該一致，否則會(huì)影響房屋的銷售。只有持有房產(chǎn)證和土地使用證，才能稱為現(xiàn)房。

根據(jù)規(guī)定，購(gòu)買未來(lái)住房應(yīng)當(dāng)使用商品房銷售標(biāo)準(zhǔn)合同，不能使用現(xiàn)有住房。在建的房子不難確定是否是未來(lái)的房子，以及建成后是否是現(xiàn)房？不一定！

根據(jù)國(guó)家對(duì)“現(xiàn)房”的銷售規(guī)定，已建成的房屋不等于“現(xiàn)房”，已入住的房屋不等于“現(xiàn)房”，只有取得房產(chǎn)證和土地使用證的房屋才稱為“現(xiàn)房”。這類現(xiàn)房銷售不再需要《銷售許可證》，而是要查驗(yàn)《房地產(chǎn)許可證》，簽訂合同時(shí)不必使用標(biāo)準(zhǔn)的商品房銷售合同。買這種房子對(duì)購(gòu)房者是有利的，但購(gòu)房者要有敏銳的眼光。別沖動(dòng)。買錯(cuò)“現(xiàn)房”比買未來(lái)房更容易讓自己被動(dòng)。

未取得土地使用證、房地產(chǎn)證的房屋，無(wú)論是已建房屋還是有人居住，仍應(yīng)按預(yù)售期出售。除預(yù)售許可證外，購(gòu)房者還應(yīng)特別注意所購(gòu)房屋是否已抵押。有人認(rèn)為某小區(qū)已經(jīng)入住，或者業(yè)主拿到了房產(chǎn)證，他們認(rèn)為買這種房子是安全的。其實(shí)，這里有一些誤解。購(gòu)房者一定要明確，房子有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可以單獨(dú)抵押，別人的房子沒問題，并不代表你想買的房子沒問題。其實(shí)，如果房子是建的，不提前出售，就更有可能被抵押。

還有一種情況，那就是“尾房”。房子建好后，還有幾套要賣。預(yù)售許可證已過期，房地產(chǎn)許可證尚未頒發(fā)。這種“無(wú)證”的房子不能買，但買的時(shí)候一定要查清楚。最好的辦法是在預(yù)售合同登記備案后堅(jiān)持付款，不見兔子決不投鷹。購(gòu)房者尤其要注意《北京市國(guó)土資源和房屋局關(guān)于印發(fā)北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見的通知》中的新規(guī)定：“商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證，自取得房地產(chǎn)權(quán)證書和商品房銷售用地使用權(quán)證之日起持有房屋權(quán)證。商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權(quán)證的，可以自取得商品房竣工備案表之日起4個(gè)月內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售；但是，自取得竣工備案表之日起滿4個(gè)月的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”這一規(guī)定意味著，有一套房子已經(jīng)建好了，預(yù)售許可證本身還沒有到期，但由于取得了4個(gè)月的竣工備案表而沒有取得房地產(chǎn)許可證，因此不能出售。土地使用證與房產(chǎn)證的區(qū)別：土地證是證明你有土地使用權(quán)的文件；房產(chǎn)證是證明你有房屋所有權(quán)的文件。在一些城市，房產(chǎn)證和土地證是同時(shí)頒發(fā)的。房屋所有權(quán)證（即房產(chǎn)證）是您擁有房屋所有權(quán)的證明。憑房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，您可以行使出售、贈(zèng)與、租賃、抵押等權(quán)利，土地證只能證明您的房屋具有合法的土地使用權(quán)。如果是國(guó)有土地使用證，那么上面的房子可以出售、贈(zèng)與、抵押、出租等；如果是集體土地（或宅基地），那么上面的房子就不能抵押，買賣、贈(zèng)與也需要鄉(xiāng)鎮(zhèn)有關(guān)部門的同意。中國(guó)的土地所有權(quán)只有兩種：一種是城市土地的國(guó)家所有制，另一種是村民集體所有的農(nóng)村土地。因此，任何單位都不能單獨(dú)買賣土地所有權(quán)，可以通過出讓、劃撥、租賃等方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地上的房屋轉(zhuǎn)讓抵押時(shí)，所附的土地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓抵押。土地使用證和房產(chǎn)證是什么關(guān)系？

從法律角度看，房產(chǎn)證和土地證是業(yè)主擁有房產(chǎn)和土地使用權(quán)的證明，二者密不可分。沒有土地證，就意味著土地所有人沒有土地使用權(quán)，因此土地被占用時(shí)，就無(wú)法保護(hù)自己的合法權(quán)益。

土地使用權(quán)證又稱國(guó)有土地使用權(quán)證，是指城市各級(jí)人民政府根據(jù)土地使用者的申請(qǐng)頒發(fā)的合法的國(guó)有土地使用權(quán)證。該證主要載明土地使用者名稱、用地位置和用途、土地使用權(quán)面積、使用年限和用地范圍。國(guó)有土地使用證號(hào)可向國(guó)土局查詢。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，就會(huì)有國(guó)有土地使用證。也就是說(shuō)，開發(fā)商有了項(xiàng)目規(guī)劃，政府又頒發(fā)了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，土地就可以使用了，于是就頒發(fā)了《國(guó)有土地使用證》。土地使用權(quán)。事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)之間不存在法律上的歸屬關(guān)系。如果忽視土地使用權(quán)，將給住宅房地產(chǎn)的購(gòu)買和交易帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

有房產(chǎn)證或無(wú)土地證如何辦理房產(chǎn)證？

對(duì)于大多數(shù)市民來(lái)說(shuō)，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記最大的影響就是房屋交易。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施后，“房地產(chǎn)證”與“土地證”相結(jié)合，讓一些已經(jīng)買房卻沒有拿到土地證的業(yè)主著急了：沒有土地證的房子能賣嗎？有房產(chǎn)證，沒有土地證，房產(chǎn)證怎么辦？據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，市民有房地產(chǎn)證而沒有土地證。房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房由各單位統(tǒng)一辦理。據(jù)工作人員介紹，這種情況大多屬于企事業(yè)單位。他們辦理房改房、集資房、職工經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，只辦理房產(chǎn)證，不辦理土地證。如果是這樣，市民應(yīng)立即聯(lián)系房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房辦理經(jīng)濟(jì)適用房占用的土地，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的單位應(yīng)當(dāng)提供下列資料：

1）申請(qǐng)表（不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供）

2）房改批復(fù)或者通知，經(jīng)濟(jì)適用住房和集資建房

3）土地證原件和檔案（單位土地證總圖）

4）地籍調(diào)查表和土地證總圖（舊土地證為手工版，需提交房產(chǎn)證原件（個(gè)人）

6）身份證明（包括產(chǎn)權(quán)人、委托人、單位法人）

7）購(gòu)房花名冊(cè)（單位提供）

8）斷面測(cè)量圖、房產(chǎn)證總圖或測(cè)量報(bào)告

9）住戶調(diào)查調(diào)查表和房屋分層戶型圖

10）購(gòu)房協(xié)議

11）其他信息（重組企業(yè)需提供相關(guān)文件）在這種情況下，大部分開發(fā)商都是先為業(yè)主申請(qǐng)房地產(chǎn)證，但沒有辦理沒有申請(qǐng)土地證。開發(fā)商需要向國(guó)土部門申請(qǐng)土地出讓。竣工驗(yàn)收后，向房地產(chǎn)登記中心提供以下資料，申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)登記

1）申請(qǐng)表（由房地產(chǎn)登記中心提供）

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