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寧波
交房辦證的問題和訴訟時效
買受人要求出賣人自約定的房屋交付期限屆滿之日起兩年以上交付房屋是否超過時效期限，有兩種意見：第一種意見是買受人主張出賣人的房屋交付權應當在時效期限內行使為期兩年。如果買受人要求出賣人交付房屋超過兩年，買受人怠于行使訴訟時效后的權利，則喪失訴訟勝訴的權利。第二種意見認為，買受人要求出賣人自約定的交付期限屆滿之日起兩年以上交付房屋的，不能簡單地視為超過訴訟時效，而應當區分出賣人是否具備在約定的交付期限內交付房屋的條件。對于買受人是否要求出賣人自合同期滿之日起兩年以上變更權屬登記，也有兩種意見。第一種意見認為，出賣人承擔的主要付款義務是轉讓房屋所有權，更重要的是轉讓房屋所有權。出賣人僅履行向買受人交付房屋的義務，在合同約定的期限屆滿未辦理房屋所有權證的，說明出賣人未履行轉讓房屋所有權的最重要的主要付款義務，構成違約合同和訴訟時效期間應當開始。因此，買受人自出賣人違約之日起兩年內未辦理房屋所有權證的，將因超過時效期限而喪失勝訴權利。第二種意見是，房屋已經交付，買受人在房屋所有權證到期日后兩年以上要求出賣人為其辦理房屋所有權證的，應予支持。最高人民法院第一人民法院有以下傾向性意見：一是商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋期限屆滿，買受人可以要求出賣人按照合同約定交付房屋。請求權屬于債權請求權，應當適用民法通則訴訟時效的規定。但在時效期開始時，要區分具體情況：房屋具備法定交付條件的，時效期從合同約定的交付期限屆滿之日起計算；房屋不具備法定交付條件的，時效期間自房屋具備法定交付條件之日起計算。2、 出賣人已經將房屋交付買受人，買受人已經實現對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉讓房屋所有權、登記房屋所有權的權利具有物權性質，不適用訴訟時效。
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