案件簡介：出賣人未辦理過戶手續后，房屋于同年7月28日交付，如何認定買賣雙方的關系。金某先后支付148萬余元，但a公司多次違約，直到1994年11月10日才交房。金某發現，房屋實際面積與合同約定的面積不符。現需確認房屋買賣有效期，A公司退還多繳房款42萬余元，并按逾期交房違約金的5‰每日支付。人民法院認為，金先生與**公司簽訂購房合同后，雖然已支付了大部分房價，并實際使用、管理了爭議房屋，但雙方尚未到房管部門辦理產權過戶手續。現出賣人后悔，應解除金先生與**公司的購房合同，雙方應返還由此取得的房產。雙方均有過錯，應承擔相應責任。**公司是一家在香港設立并關閉業務的個體企業。業主鄭先生依法行使權利，承擔義務。雖然金先生的付款憑證上蓋有**公司的公章，但除房屋買賣外，金先生與**公司代理人之間還有其他個人付款。在原公司和A公司不同意付款屬于購房或個人付款的情況下，只標明“香港**國際貿易”字樣，真正用于買賣房屋和支付A公司，其余應視為Dong的法律行為。金，依法應當分別處理。董建華說，林生、劉楚、屠洪三人的債務，應該由他們來承擔和承擔。對于董某的個人債務，金某應分別向董某追償。金某說，他交給董某、林×生等人的錢都是購房款，由于缺乏相應證據，不予受理。金某應a公司代理人的要求匯給中國經濟貿易發展總公司指定收款人的款項，用于償還a公司欠中國經濟貿易發展總公司的債務，應視為購房款。判決：金某與**公司的房屋買賣關系無效，金某應在本判決生效后兩個月內將上述屬于某公司的房屋及設施歸還某公司鄭某管理使用。

律師表示：如何確定房屋買賣關系

廈門**大廈21層D座建筑面積173.55平方米，是原**公司購買的產業。董某經**公司唯一股東鄭某授權，與金某就爭議房屋簽訂購房合同，這是雙方的真實意思。雖然買賣雙方沒有辦理產權過戶手續，但金某已支付了大部分房價，而鄭某也將房屋交給金某使用，并將房屋所有權證交給金某。現在，鄭先生又以糾紛房屋未辦理過戶手續為由復出。沒有正當理由，合同可以履行的，應當繼續履行。雙方可到物業管理部門辦理產權過戶手續。至于董某多報房屋建筑面積，使房價與實際情況不符的主要責任在于出賣人；買受人在不了解房屋建筑面積真實情況的情況下盲目簽訂合同，也應承擔相應責任。爭議房屋的價格應調整為1056700港元。金某實際支付了1073089.30元購房款。根據當時香港元兌人民幣的市場價格，他仍欠109146.60元的房子。金某向董某等人支付的其他款項，視為董某的個人債務，由雙方另行處理。根據合同約定，逾期交房的違約金標準過高，不受法律保護。鄭某應按同期銀行貸款罰息日的萬分之三向金某支付違約金。

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