買賣雙方簽訂房屋買賣合同后,尚未履行。國家出臺新的限購政策,使得購房者無法辦理房屋過戶,合同無法繼續履行。已付的定金應全額退還。根據法理,合同成立后,在履行過程中,因不可抗力或者情況變化,致使合同目的不能實現的,雙方均有權解除合同。由于國家新政策的出臺,買受人無法貸款和辦理房地產過戶手續,屬于合同成立后的客觀情況。雙方在簽訂合同時無法預見的重大變更,不屬于商業風險。繼續履行合同對一方當事人明顯不公平,或者合同目的不能實現,屬于合同情形變更的,當事人可以請求法院變更或者終止合同。為加強和完善房地產市場宏觀調控,近兩年國家出臺了新的限購、限貸政策,對房屋銷售當事人的利益產生了重大影響。住房限購政策出臺后,出現了一批涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛。法院在審理此類案件時,按照住房限購政策的規定,妥善處理了相關房屋買賣合同糾紛,確保司法審判符合國家房地產市場宏觀調控政策。
住房限購政策本質上具有公共政策性質,房屋買賣合同公布實施后能否繼續履行,將產生重大影響。合同簽訂后,由于住房限購政策的執行,購房人無法辦理房屋過戶登記,這是由于不能歸責于雙方的原因,導致合同目的未能實現。一般來說,一方當事人不被視為違約。
如果一方當事人要求解除合同,法院一般會予以支持,除非合同對限購政策或解除合同的條件另有約定。合同終止后,出賣人應當將收取的購房款或者定金退還買受人。
一方因政策限制解除合同后,法院要求對方承擔違約責任或適用定金的,一般不予支持。經人民法院審查,合同解除確實造成當事人利益失衡,敗訴方要求對方賠償合理損失的,人民法院將酌情予以支持。
但需要注意的是,房屋買賣合同在約定期限內實際能夠履行的,因一方原因導致合同延期履行,在此期間因執行住房限購政策導致合同無法繼續履行,要求守約方解除合同,要求對方承擔賠償損失等違約責任的,將受到處罰,民事法院將支持守約方向對方提出的賠償要求。
以上是相關答案。合同成立后,在履行過程中,因不可抗力或者情況發生變化,致使合同目的不能實現的,雙方均有權解除合同。如果是因為國家出臺的一些政策而不能辦理過戶,則需要退還押金。如果您有其他法律問題,可以向律師咨詢。你知道嗎
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