物權法應在以下三個方面對國家與個人之間的關系作出明確規定：（1）征收征用是國家對私有財產權的唯一合法“侵犯”。因此，規定該條有利于保護私有財產。因為征收征用一方面限制了私有財產權，另一方面又保護了私有財產權，關鍵在于如何規定。基于此，建議對草案第49條作如下修改：

（1）基本表述：除公共利益外，任何政府不得征收、征用民事主體的動產、不動產；征收征用必須依照法律規定的權限和程序進行，并對權利人給予充分合理的補償。具體條件、程序和補償辦法由國家法律另行規定（物權法可以授權國務院制定專門法律，對征收征用的條件和程序作出具體規定）。

（2）（未采用上述規定的，建議取消“國家規定”給予賠償，代之以法律、行政法規規定的賠償計算方法確定賠償金額。因為在法律上，“國家規定”并不嚴格。很容易被誤解，有時很難說誰能代表國家。而且，在征收方面，不宜采用“人民政府”，而應采用國家征收。同樣，草案第68、71、128和155條中的“國家規定”也必須修改。在我國，民事主體不能取得土地所有權，因此，我國的不動產物權是以土地使用權為基礎的。如果民事主體取得的土地使用權沒有對抗國家的效力，那么整個房地產權利就是不穩定的。因為房屋和樹木的所有權是以土地使用權為基礎的。如果土地使用權被國家無故終止或者收回，那么在行業不穩定的情況下，公民為什么要有“毅力”。

城市房地產管理法第19條賦予政府基于公共利益提前收回土地使用權的權力，物權法應對此作出回應。建議：國家對土地使用者依法取得的土地使用權予以保護，土地使用權在出讓合同約定的使用年限屆滿前不得收回；國家基于公共利益需要提前收回土地的，適用征收規則。既然土地使用權是一定時期內設定在國家所有權上的財產權，土地使用權人有權對抗設定人（不得提前收回），那么，基于公共利益需要提前收回的，征收規則應當適用。在補償中只考慮剩余期限內土地使用權的價值，而不考慮土地的權屬價值。事實上，農地承包經營權也存在同樣的問題。農村承包經營權不僅存在用人單位提前退出的問題，還面臨著國家征用農地迫使用人單位終止承包經營權的問題。這些也需要有相應的規范。第三，城鎮居民住房所有權的保護與前一個問題有關，即城鎮居民住房所有權的保護。房屋依賴土地這一事實，使人們自然而然地考慮自己的房屋是否有土地可依賴。對此，筆者注意到，草案基本沒有涉及城鎮住房土地使用權。實際上，城市住宅用地分為私人住宅用地（對應城市私人住房）、劃撥用地（對應城市公共住房）和出讓用地（對應商品住房）。隨著城鎮住房制度的改革，城鎮住房所有權基本上是統一的，即私有化，但土地使用權是多樣化的。物權法的一項重要內容是對公民的不動產權利作出明確規定，這顯然涉及到各種土地使用權和房屋所有權的建設。遺憾的是，草案沒有規定城市私人宅基地，也沒有涉及公共住房宅基地（對應劃撥土地使用權）。只規定建設用地使用權在一般期限屆滿后消滅（第一百五十四條），并規定“建設用地使用權期限屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期限屆滿前一年申請續期在此期限內，出讓人應當同意收回土地，但為公共利益的除外。”

也就是說，草案還沒有解決城市房屋所有權預期穩定的問題，還有待其他法律來解決。客觀地說，解決這一問題涉及國家政策的選擇，也許立法者認為時機還不成熟。但筆者堅持住宅用地使用權應當統一、長期；當國家依法收回土地使用權（如期滿）時，國家為了取得房屋所有權，應當給予房屋所有人相當于房屋現行價格的合理補償，但不能免費。因此，建議即使其他規則難以明確，物權法至少應規定，土地使用權期滿后國家收回土地使用權的，應當對房屋所有權給予合理補償。你知道嗎