黃和鄧是夫妻。2008年3月，黃某和鄧某投資19萬元購買了一套商品房，房主登記為鄧某。2010年10月21日，鄧某在沒有告訴妻子的情況下，與王某簽訂了房屋買賣協(xié)議。協(xié)議約定，鄧某以27萬元的價格將房屋出售給王某，王某預付20萬元，入住后付清余款，取得房屋所有權(quán)。

協(xié)議簽訂后，王某于2010年10月26日向鄧某支付了20萬元的貨款。一周后，王某搬進該房屋并付清余款，但雙方尚未辦理房屋過戶手續(xù)。2011年2月，一直不知道此事的黃先生找到王先生，要求他搬出房子。王先生說，鄧先生以27萬元的價格將房子賣給了自己，并拒絕搬走。黃某和王某交涉未果，遂將王某和鄧某起訴至法院，確認王某和鄧某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責令王某退房。本案審理中，有兩種不同意見：

[分歧]

第一種意見認為，鄧某與王某的買賣協(xié)議含義真實，王某已付清購房款，轉(zhuǎn)讓僅以履行合同的形式進行。本合同立即生效，未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，不視為無效。夫妻在處理夫妻共同財產(chǎn)時享有平等的權(quán)利。因日常生活需要處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方有權(quán)決定。他人有理由認為是夫妻共同意志的表現(xiàn)的，對方不得以不同意或者不知道為理由善意對抗第三人。

第二種意見認為，黃先生和鄧先生已婚，其家庭財產(chǎn)屬于夫妻共同所有。未經(jīng)黃某同意，鄧某與王某簽訂了房屋買賣合同，事后也沒有得到黃某的批準，這意味著他無權(quán)處分房屋。房屋買賣協(xié)議無效，不構(gòu)成善意取得。

[分析]

作者同意第二種觀點，理由如下：

1。本案涉案財產(chǎn)為夫妻共同所有。

雖然鄧某是房產(chǎn)證上登記的唯一業(yè)主，但購房發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間。根據(jù)《婚姻法》第十七條和《物權(quán)法》第一百零三條的規(guī)定，鄧某在本案中的處分為夫妻共同財產(chǎn)。

2。在夫妻共同財產(chǎn)存續(xù)期間，未經(jīng)黃先生同意，鄧某擅自處置涉及夫妻雙方重大權(quán)益的房地產(chǎn)事項。

鄧某的行為屬于擅自處罰。根據(jù)婚姻法司法解釋（一）第十七條第（二）項規(guī)定，“夫妻共同財產(chǎn)的重要決定，不是因為日常生活的需要，應當由夫妻雙方平等協(xié)商達成協(xié)議。如果另一方有理由認為這是夫妻雙方共同意愿的表達，另一方不得以不同意或不了解為由與善意第三人對抗。”。《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，共有不動產(chǎn)的處分，應當經(jīng)全體共有人同意。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第八十九條規(guī)定：“在共有關(guān)系存續(xù)期間，共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認為是無效的。”

鄧的房屋處理不是家庭代理人。婚姻法司法解釋（一）第十七條第（一）項規(guī)定：“因生活需要，任何一方有權(quán)決定是否處理夫妻共同財產(chǎn)。”，夫妻共同財產(chǎn)事項，主要是指夫妻雙方及其共同未成年子女日常共同生活所必需的事項，主要限于維持家庭共同生活的費用，撫養(yǎng)子女的費用和家庭成員的醫(yī)療費用等。這個家庭機構(gòu)的權(quán)力必須在日常家庭事務(wù)的范圍內(nèi)執(zhí)行才能有效。夫妻共有財產(chǎn)的處分權(quán)，如夫妻共有財產(chǎn)的變賣權(quán)，由夫妻一方?jīng)Q定，任何一方不得任意行為。由于房地產(chǎn)處置價值巨大，一方擅自處置會嚴重損害另一方的權(quán)益，因此鄧某在本案中的行為不屬于日常家事情形。

事后，共有人黃某不承認合同。《合同法》第五十一條規(guī)定，無權(quán)處分他人財產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人追認取得處分權(quán)或者無權(quán)處分人訂立合同的，合同有效。黃某不承認，鄧某有事后沒有取得房屋處置權(quán)，因此房屋買賣協(xié)議無效。

3。王某取得涉案房屋不構(gòu)成善意取得。《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，善意取得必須具備三個條件：一、受讓人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)是善意的；二、以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）依法應當?shù)怯浀霓D(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付受讓人。本案中，該房屋雖交付給王某，但未辦理過戶登記，不符合上述（三）項條件，不構(gòu)成善意取得。綜上所述，鄧某未經(jīng)黃某同意處分夫妻共同財產(chǎn)，與王某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，王某不能善意取得房屋所有權(quán)，應當返還房屋。你知道嗎