如何進行房屋預(yù)告登記
當事人簽訂房屋買賣協(xié)議或其他不動產(chǎn)物權(quán)。為保證今后產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn),可按約定向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。通知登記后,未經(jīng)通知登記權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的,該生物權(quán)無效。這意味著,如果開發(fā)商未經(jīng)購房人同意將房屋出售給他人,則不具有法律效力。預(yù)告登記制度與傳統(tǒng)的房屋過戶登記非常相似,但也有區(qū)別。(一)確認開發(fā)商具有商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售許可證可以保證開發(fā)商具備預(yù)售后的履約能力,具體來說,他們需要已繳納全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證;
持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;根據(jù)提供的商品房預(yù)售情況,預(yù)售人必須持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開發(fā)建設(shè)投資占項目建設(shè)總投資的25%以上,確定建設(shè)進度和竣工交付日期后,方可取得已確認的預(yù)售許可證。(2)同意開發(fā)商登記房屋通知書。在確認開發(fā)商具有商品房預(yù)售許可證后,可以與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同,開發(fā)商可以約定房屋預(yù)告登記,也可以在房屋買賣合同外以書面形式約定房屋預(yù)告登記。在任何情況下,雙方的約定都是預(yù)告登記的前提。(3) 申請預(yù)告登記。預(yù)售合同登記備案手續(xù)辦理完畢后,購房人可向所在地縣級以上房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)告登記。開發(fā)商未按約定向買受人申請預(yù)告登記的,買受人可以單方申請預(yù)告登記。(四)申請成功后,到房管局辦理預(yù)告登記,領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。通知登記后,房屋所有權(quán)歸誰。雖然已經(jīng)進行了房屋公告登記,但由于沒有最終過戶,房屋產(chǎn)權(quán)此時仍屬于開發(fā)商,但這一產(chǎn)權(quán)并不完整。未經(jīng)出賣人同意,開發(fā)商無權(quán)處分該房屋。由于房屋已經(jīng)提前登記,善意第三人善意取得房屋的可能性就更加消除。如果別人去過戶,房管局會發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)提前登記,所以不會為別人辦理過戶。(2) 預(yù)告登記的保護期是有限的?!段餀?quán)法》第二十條第二款規(guī)定:“預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自房地產(chǎn)可以登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記無效。”,買受人必須在不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)正式過戶,否則法律將不再保護?!吨腥A人民共和國民法典》第221條(1月1日起施行,(2021)當事人可以通過簽訂房屋買賣協(xié)議或者其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議,向登記機關(guān)申請預(yù)告登記,以保證將來不動產(chǎn)物權(quán)的實現(xiàn)。通知登記后,未經(jīng)通知登記權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的,該生物權(quán)無效。
預(yù)告登記后,自該房地產(chǎn)可以登記之日起90日內(nèi)債權(quán)消滅或者未申請登記的,預(yù)告登記無效。
屆時,與《民法典》相沖突的規(guī)定將無效。
預(yù)告登記前,必須明確開發(fā)商是否持有《商品房預(yù)售許可證》。為了防止開發(fā)商制造假《商品房預(yù)售許可證》欺騙購房者,有必要找專業(yè)人員對許可證進行鑒定。此外,申請預(yù)告登記時,還需準備登記申請表原件;申請人身份證明;已登記備案的商品房預(yù)售合同原件;當事人預(yù)告登記協(xié)議原件等相關(guān)材料。律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎參加法律咨詢。
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