如何進行房屋預告登記
當事人簽訂房屋買賣協議或其他不動產物權。為保證今后產權的實現,可按約定向登記機構申請預告登記。通知登記后,未經通知登記權利人同意處分不動產的,該生物權無效。這意味著,如果開發商未經購房人同意將房屋出售給他人,則不具有法律效力。預告登記制度與傳統的房屋過戶登記非常相似,但也有區別。(一)確認開發商具有商品房預售許可證。商品房預售許可證可以保證開發商具備預售后的履約能力,具體來說,他們需要已繳納全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證;
持有建設工程規劃許可證;根據提供的商品房預售情況,預售人必須持有《建設工程規劃許可證》開發建設投資占項目建設總投資的25%以上,確定建設進度和竣工交付日期后,方可取得已確認的預售許可證。(2)同意開發商登記房屋通知書。在確認開發商具有商品房預售許可證后,可以與開發商簽訂房屋買賣合同,開發商可以約定房屋預告登記,也可以在房屋買賣合同外以書面形式約定房屋預告登記。在任何情況下,雙方的約定都是預告登記的前提。(3) 申請預告登記。預售合同登記備案手續辦理完畢后,購房人可向所在地縣級以上房地產管理部門申請預告登記。開發商未按約定向買受人申請預告登記的,買受人可以單方申請預告登記。(四)申請成功后,到房管局辦理預告登記,領取《商品房預售許可證》。通知登記后,房屋所有權歸誰。雖然已經進行了房屋公告登記,但由于沒有最終過戶,房屋產權此時仍屬于開發商,但這一產權并不完整。未經出賣人同意,開發商無權處分該房屋。由于房屋已經提前登記,善意第三人善意取得房屋的可能性就更加消除。如果別人去過戶,房管局會發現房子已經提前登記,所以不會為別人辦理過戶。(2) 預告登記的保護期是有限的。《物權法》第二十條第二款規定:“預告登記后,債權消滅或者自房地產可以登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記無效。”,買受人必須在不動產登記之日起三個月內正式過戶,否則法律將不再保護。《中華人民共和國民法典》第221條(1月1日起施行,(2021)當事人可以通過簽訂房屋買賣協議或者其他不動產物權協議,向登記機關申請預告登記,以保證將來不動產物權的實現。通知登記后,未經通知登記權利人同意處分不動產的,該生物權無效。
預告登記后,自該房地產可以登記之日起90日內債權消滅或者未申請登記的,預告登記無效。
屆時,與《民法典》相沖突的規定將無效。
預告登記前,必須明確開發商是否持有《商品房預售許可證》。為了防止開發商制造假《商品房預售許可證》欺騙購房者,有必要找專業人員對許可證進行鑒定。此外,申請預告登記時,還需準備登記申請表原件;申請人身份證明;已登記備案的商品房預售合同原件;當事人預告登記協議原件等相關材料。律霸還為律師提供在線咨詢服務。歡迎參加法律咨詢。
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