如何進(jìn)行房屋預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議或其他不動產(chǎn)物權(quán)。為保證今后產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，可按約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。通知登記后，未經(jīng)通知登記權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的，該生物權(quán)無效。這意味著，如果開發(fā)商未經(jīng)購房人同意將房屋出售給他人，則不具有法律效力。預(yù)告登記制度與傳統(tǒng)的房屋過戶登記非常相似，但也有區(qū)別。（一）確認(rèn)開發(fā)商具有商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售許可證可以保證開發(fā)商具備預(yù)售后的履約能力，具體來說，他們需要已繳納全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證；

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；根據(jù)提供的商品房預(yù)售情況，預(yù)售人必須持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開發(fā)建設(shè)投資占項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期后，方可取得已確認(rèn)的預(yù)售許可證。（2）同意開發(fā)商登記房屋通知書。在確認(rèn)開發(fā)商具有商品房預(yù)售許可證后，可以與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，開發(fā)商可以約定房屋預(yù)告登記，也可以在房屋買賣合同外以書面形式約定房屋預(yù)告登記。在任何情況下，雙方的約定都是預(yù)告登記的前提。（3） 申請預(yù)告登記。預(yù)售合同登記備案手續(xù)辦理完畢后，購房人可向所在地縣級以上房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)告登記。開發(fā)商未按約定向買受人申請預(yù)告登記的，買受人可以單方申請預(yù)告登記。（四）申請成功后，到房管局辦理預(yù)告登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。通知登記后，房屋所有權(quán)歸誰。雖然已經(jīng)進(jìn)行了房屋公告登記，但由于沒有最終過戶，房屋產(chǎn)權(quán)此時(shí)仍屬于開發(fā)商，但這一產(chǎn)權(quán)并不完整。未經(jīng)出賣人同意，開發(fā)商無權(quán)處分該房屋。由于房屋已經(jīng)提前登記，善意第三人善意取得房屋的可能性就更加消除。如果別人去過戶，房管局會發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)提前登記，所以不會為別人辦理過戶。（2） 預(yù)告登記的保護(hù)期是有限的。《物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自房地產(chǎn)可以登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記無效。”，買受人必須在不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)正式過戶，否則法律將不再保護(hù)。《中華人民共和國民法典》第221條（1月1日起施行，（2021）當(dāng)事人可以通過簽訂房屋買賣協(xié)議或者其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記，以保證將來不動產(chǎn)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。通知登記后，未經(jīng)通知登記權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的，該生物權(quán)無效。

預(yù)告登記后，自該房地產(chǎn)可以登記之日起90日內(nèi)債權(quán)消滅或者未申請登記的，預(yù)告登記無效。

屆時(shí)，與《民法典》相沖突的規(guī)定將無效。

預(yù)告登記前，必須明確開發(fā)商是否持有《商品房預(yù)售許可證》。為了防止開發(fā)商制造假《商品房預(yù)售許可證》欺騙購房者，有必要找專業(yè)人員對許可證進(jìn)行鑒定。此外，申請預(yù)告登記時(shí)，還需準(zhǔn)備登記申請表原件；申請人身份證明；已登記備案的商品房預(yù)售合同原件；當(dāng)事人預(yù)告登記協(xié)議原件等相關(guān)材料。律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎參加法律咨詢。