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寧波
如何在商品房銷售糾紛中適用保證金罰則
那么，在簽訂商品房買賣合同過程中發生糾紛時，如何適用定金罰則呢？對此，實踐中有三種不同的觀點：第一種觀點認為，無論出于何種原因，只要買受人不與開發商簽訂商品房買賣合同，就應認為買受人違反了認購書的約定，開發商可以沒收押金。
第二種觀點認為，只要買受人按照認購書確定的時間到簽約地與開發商簽訂商品房買賣合同，買受人將履行認購書中商品房買賣合同的簽訂義務。開發商不同意買受人提出的簽約條件的，最終不能簽訂商品房買賣合同，即視為開發商違約，開發商應按反認購協議雙倍返還定金。第三種觀點認為，上述兩種觀點有失偏頗。第一種觀點認為，由于認購書的內容不能包含商品房買賣合同的全部內容，如果開發商因各種原因不愿與購房人簽訂商品房買賣合同，他可以隨意提出各種不利于買受人的合同條款，逼迫買受人不接受，開發商可以堂而皇之地沒收定金，這在實踐中也是如此，這是開發商不隨意購買買受人定金的主要原因。無獨有偶，按照第二種觀點，只要購房者按照認購書約定的時間到指定地點簽訂合同，即使購房者無故提出一些不合理、不公平的合同條款，開發商也必須與購房者簽訂商品房買賣合同，否則必須承擔雙倍返還定金的不良后果。這也違背了合同法公平信用的基本原則，不利于我國房地產市場的健康發展。因此，筆者認為，存款罰則的適用應符合公平、公正的基本原則。具體而言，合同一方無故未按認購書約定的時間、地點簽訂商品房買賣合同，或者擅自變更雙方在認購書中確認、約定的基本條件、價格等合同條款的，房屋面積等條款，從而導致未簽訂商品房買賣合同的，則可以認定本合同因一方原因不能簽訂，即根據最高人民法院的司法解釋，應當對該方適用定金處罰；因雙方協商未能簽訂商品房買賣合同，但未能就認購書未載明的其他合同條款達成協議的，根據最高人民法院的司法解釋，應當認定不是一方原因而是一方原因，雙方不承擔違約責任，即開發商應當返還原定金，而不適用定金的處罰。你知道嗎
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