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寧波
還清房屋抵押債權應“先來后來”
北星律師事務所律師楊毅認為，王先生的朋友在剩余抵押價值的范圍內將房屋抵押給王先生是合法的，但出售抵押房屋的價款應先返還給王先生。根據《擔保法》第三十五條的規定，抵押人擔保的債權不得超過抵押物的價值。財產抵押后，其價值超過有擔保債權余額的，可以再抵押，但不得超過余額。由于你朋友的房子抵押價值20多萬元，扣除你10萬元的有擔保債權后，還有10萬元的余額。為了充分利用社會財產的價值，法律允許抵押財產中尚未抵押的部分再抵押。因此，王先生的朋友將該房屋在剩余抵押價值10萬元范圍內再次抵押，符合法律規定，合法有效。現在抵押的房子最后只賣了18萬元，20萬元的抵押債權無法清償。在這種情況下，借款人應根據《擔保法》第54條，“如果同一財產抵押給兩個以上的債權人，拍賣、變賣抵押物取得的價款，應當按照下列規定清償：（一）抵押合同已經登記生效的，按照《城市房地產抵押管理辦法》第四十三條抵押登記的規定清償，“同一房地產設定兩個以上抵押權的，優先清償先登記的債權?！?。王先生與朋友簽訂的抵押擔保合同已于第二次抵押前一個月登記生效，依法享有優先受償權。你知道嗎
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