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寧波
法定抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
2。執(zhí)行順序。理論上對法定抵押權(quán)和約定抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)有三種觀點(diǎn)：一是法定抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)；二是約定抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)；三是同等效力和比例補(bǔ)償。筆者認(rèn)為，合同法之所以規(guī)定法定抵押權(quán)，是因?yàn)槠鋬?yōu)先于約定抵押權(quán)。因此，當(dāng)法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)重疊時，首先要保證法定抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。同一項目有多個法定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照各自的抵押物優(yōu)先拍賣和支付。同一抵押權(quán)有若干法定抵押權(quán)，應(yīng)按比例支付。有學(xué)者認(rèn)為“消費(fèi)者的生存利益優(yōu)先，承包商的商業(yè)利益次之”。筆者認(rèn)為這一觀點(diǎn)值得商榷，因?yàn)椋海?）承包人享有的法定抵押權(quán)不一定都是“商業(yè)利益”，其中包括大量的職工工資和報酬，也包括“生存利益”。而且，在發(fā)包人支付價款之前，承包人墊付的材料、設(shè)備的所有權(quán)可能尚未完全轉(zhuǎn)移；在發(fā)包人支付價款之前，約定不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的，部分材料、設(shè)備的所有權(quán)可能尚未提前轉(zhuǎn)移價格方面，這部分房產(chǎn)也有索賠的問題。（2） 如果所有的建設(shè)項目都是商品房，而且業(yè)主已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)售，那么合法的抵押可能很難實(shí)現(xiàn)。這樣，承包人就可能因?yàn)椤巴司佣€”而無法實(shí)現(xiàn)法定抵押，這顯然違背了立法的初衷。（3） 為了保護(hù)消費(fèi)者的利益，我們不應(yīng)該損害第三方的合法權(quán)益。特別是在業(yè)主尚未交付房屋或尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，房屋仍歸業(yè)主所有的情況下，承包人的法定抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先于消費(fèi)者的債權(quán)。在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面，可以單獨(dú)向用人單位（開發(fā)商）索賠，追究其違約責(zé)任。否則，許多職工的工資報酬就無法實(shí)現(xiàn)，將直接影響社會穩(wěn)定。你知道嗎
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