根據《中華人民共和國物權法》第一百八十四條的規定,下列財產不得抵押:(一)土地所有權;(二)耕地、宅基地、私有土地、私有山等集體所有的土地使用權,但依法可以抵押的除外/(三)學校、幼兒園、醫院等事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他公益性設施,以公益為目的的;
(四)所有權、使用權不明確或者有爭議的財產;(五)依法被查封、扣押、監管的財產;(六)法律、行政法規規定不能抵押的其他財產。(1) 土地所有權。中國實行土地公有制,土地屬于國家和集體所有。根據我國《土地管理法》第八條規定,城市土地屬于國家所有。農村和郊區的土地,除法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地、私地、私山屬于農民集體所有?!蔽覈蓻]有規定國有土地所有權可以處分。集體土地所有權只能由國家依法征收,征收后的土地屬于國家。(2) 耕地、宅基地、私人土地、私人山丘等集體所有的土地使用權,但依法可以抵押的除外。集體土地的性質決定了其特殊用途和特殊性質。如果允許集體所有的土地使用權隨意抵押,將不利于國家利益和社會穩定。
例外情況:《物權法》規定,為鼓勵農民開發荒地,解決資金短缺問題,第一百八十條允許對通過招標、拍賣、公開征求意見等方式取得的荒地等土地承包經營權設定抵押權;為發展農村經濟,第一百八十三條鄉鎮企業的廠房等建筑物允許抵押的,其占用的建設用地使用權一并抵押。(三)學校、幼兒園、醫院等公益性機構和社會團體的教育實施、醫療衛生設施和其他公益性設施。其他公益性設施,是指非營利性圖書館、科技館、博物館、美術館、文化宮、敬老院、福利院等,公益性單位的公益設施,是指公益性單位為社會公共利益的需要而設置的各種社會設施。這類設施的宗旨是促進社會公益性,它與社會公共利益、多人利益、社會穩定密切相關。這些設施不能抵押。(四)所有權或者使用權不明確或者有爭議的財產。抵押物的一個重要條件是抵押人有權處分。權屬和使用權不清,是指權屬和使用權不清;權屬和使用權有爭議,是指有兩人以上主張該財產的權利。在司法實踐中,主要指以下財產:(1)繼承后未分割的財產。此時,繼承人是否放棄繼承權尚未明確,也不清楚該房產歸誰所有,因此該房產不能用于抵押。(2)有爭議的財產。民事主體尚未就財產權屬達成協議,相關司法機關或仲裁機構正在進行司法判決或仲裁,但尚無定論,財產所有人或使用人不明。此時,這樣有爭議的房產不能作為抵押。五是依法被查封、扣押、監管的財產。
雖然海關依法查封、扣押、監管的財產所有權仍屬于財產所有人,但處分權的行使受法律限制。該財產設定抵押的,抵押合同無效。但抵押權成立后,依法對抵押物進行查封、扣押、監管的,抵押權不受影響。6法律、行政法規規定不能抵押的其他財產。除了《物權法》的規定外,如果其他法律、行政法規禁止抵押,抵押仍然是不允許的。
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