申請房地產(chǎn)證的一般步驟如下：一是開發(fā)商應向房地產(chǎn)登記機關提供完整的房屋前期資料，如規(guī)劃許可證、土地使用證、竣工圖等；二是測繪部門應根據(jù)上述資料進行現(xiàn)場測繪并繪制圖紙；三是根據(jù)實際測繪面積，由開發(fā)商將權屬移交給房管局交易部門；四是憑買賣合同，由房管局有關部門辦理，審核后，裝訂完整檔案，制定認證方案。從這個過程來看，要如期辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商起著主要作用，但不是開發(fā)商一個人能完成的。因此，一些購房者在相當長一段時間內(nèi)沒有取得房產(chǎn)證的原因是多方面的。現(xiàn)金兌換如下：

1。賣方的原因，也就是開發(fā)商的原因。在實踐中，主要有：一是土地使用手續(xù)違法。比如，合資建設公司提供的土地使用權是劃撥的土地使用權，合資建設公司共有的房地產(chǎn)只能自用，不能直接作為商品房出售。如果作為商品房出售，購房者將無法取得房產(chǎn)證。二是房地產(chǎn)開發(fā)公司將支付全部土地使用權出讓金。支付土地出讓金是土地使用權受讓人的主要義務。受讓人未按約定履行全部義務前，土地管理部門一般會對土地使用權變更手續(xù)進行限制；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)建房。比如，如果批準了18層，但實際覆蓋了20層，違法部分就不能辦證；四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供所需信息。因綜合驗收不合格不能提供綜合驗收證書的；五、其他原因。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不解除抵押，也會影響房地產(chǎn)登記手續(xù)。

2。買受人的原因，如買受人遲遲不提交申請材料和付款，或買受人未登記的商品房由他人轉讓或付款，在這種情況下，開發(fā)商不需要因買受人自身原因承擔違約責任。第三，合同關系外第三人的原因。比如，政府有關部門對測繪機構的證書和測繪成果申請沒有期限。相關部門工作延誤或不及時，或房管局相關部門因工作繁忙耽誤發(fā)放時間。在這種情況下，賣方是否承擔違約責任？根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十八條：“因出賣人原因買受人未取得房屋所有權證書的，除當事人另有約定外，賣方應承擔違約責任”，可見“賣方原因”應包括賣方自身原因和第三方可歸責于賣方的原因。只要是逾期申請造成的，賣方應向買方承擔違約責任。

4。不可抗力。根據(jù)有關法律法規(guī)，因不可抗力導致一方或雙方違約的，可以免除違約方的責任。因此，如果開發(fā)商因不可抗力延誤申領證書，開發(fā)商可獲豁免。綜上所述，商品房買賣合同履行中逾期未辦證的原因是復雜的。一定要分清逾期辦證的真實原因，希望廣大購房者能利用這一條款認真追究開發(fā)商的違約責任。（2） 逾期申請信用證違約責任數(shù)額的確定。約定的違約金的支付，按照合同約定的違約金數(shù)額或者違約金的計算方法確定。

2。損失賠償。這種責任形式適用于買方損失金額確定，合同中未約定違約金或者約定的違約金低于損失的情形；

3。對違約金沒有約定或者損失金額難以確定的，按照支付的購房款總額和中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收的逾期貸款利息標準支付違約金。支付的購房價款包括購房人支付的首付款和銀行按揭貸款。你知道嗎