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寧波
未經(jīng)抵押權(quán)人同意，合同轉(zhuǎn)讓是否有效
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，應當提前向抵押權(quán)人清償債務或者提存轉(zhuǎn)讓價款。轉(zhuǎn)讓價款超過債權(quán)數(shù)額的，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人應當代表抵押權(quán)人清償債務，解除抵押權(quán)的除外。未經(jīng)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響。抵押物為不動產(chǎn)。受讓人在代表抵押權(quán)人清償債務、抵押權(quán)消滅前，根據(jù)《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，買受人不能實際過戶辦理過戶登記手續(xù)，合同不構(gòu)成履行的，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人承擔相應的違約責任；抵押物為動產(chǎn)的，受讓人對抵押物不適用善意取得制度已登記的，抵押權(quán)人有權(quán)行使抵押權(quán)；抵押權(quán)未登記的，受讓人可以善意取得，抵押權(quán)人應當向抵押人賠償損失。在《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款中，“抵押物不得轉(zhuǎn)讓”僅指抵押物不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動的效力，但不影響抵押物轉(zhuǎn)讓合同的效力。
作為不動產(chǎn)權(quán)利變更的理由，判斷合同效力的依據(jù)應當是合同，而不是合同是否履行，即不動產(chǎn)是否登記。
在制度設計上，賦予買受人以違約責任主張解除生效合同，比賦予買受人以締約過失責任主張合同無效更有利于保護善意買受人的權(quán)益。在實踐中，買賣雙方在簽訂合同時明確是否具有抵押權(quán)，并事先作出適當安排。一個正常的買受人不能支付全部價款購買抵押物，而是獲得貼現(xiàn)利息，從而實現(xiàn)買賣雙方的利益平衡。如果雙方都嚴格按照合同履行，合同就可以繼續(xù)履行，雙方聲稱合同的無效主要是受價格波動利益的驅(qū)使。它無疑會縱容違約方，保護守約方的合法權(quán)益，破壞合同自由和誠實信用原則。合同債務是一種債權(quán)，抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)。根據(jù)物權(quán)行為的無因性，物權(quán)能否變更并不影響債權(quán)即轉(zhuǎn)讓合同的效力。你知道嗎
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