法定抵押的特征是什么。（1）主體是合法的，即僅限于合同中建設工程合同的承包人，其他合同的承包人依法可以享有動產留置權，但不享有法定抵押權；（2）設立形式是合法的，即：，建設工程承包人與發(fā)包人簽訂建設工程合同時，即產生法定抵押權，當事人無需再簽訂抵押合同；

（3）權利實現(xiàn)的時間是法定的，即只有發(fā)包人不支付價款時，該權利才能行使建設工程竣工驗收合格后限期支付工程款。工程驗收不合格或者發(fā)包人已足額支付價款的，不得行使法定抵押權；

（4）抵押的范圍是法定的，即抵押的對象：一是施工合同約定的建筑物。第二，基地使用權是有償?shù)模绻胤峙淞耍筒话ɑ厥褂脵唷５谌ㄖこ毯脱b修工程由同一承包人承包時，抵押權的效力延伸到裝修的增值部分。如果裝修工程是不同的承包商，這部分的價值應排除在外。

（5）該權利的行使方式是合法的，即：一是承包人與發(fā)包人約定將工程折價；二是承包人依法向人民法院申請拍賣工程，承包人無權直接折價、拍賣，否則構成侵權。

2。法定抵押權屬于物權范疇。是否實行公示原則，即是否登記后才能成立，在不同的國家和地區(qū)是不一樣的。德國民法規(guī)定應當?shù)怯洠▏穹ㄒ?guī)定不需要登記，我國臺灣民法也規(guī)定可以不登記設立。

3。（1）多個法定抵押權的競合，即在同一建設項目中，由于勘察、設計、施工、安裝分包給多個承包人，會出現(xiàn)多個法定抵押權的競合。實踐中，最常見的是建筑裝修承包人的法定抵押權競合。（二）一項以上法定抵押權與一項以上約定抵押權的競合。實踐中，發(fā)包人承包工程后，一方面要求承包人預付工程款；另一方面以在建工程作為抵押，甚至多次向多家銀行貸款，形成了法定抵押與約定抵押的競合。（3） 法定抵押權與債權的沖突。建設項目為商品房的，用人單位將在建房屋在工程竣工前預售，并分別與消費者簽訂房屋買賣合同。一旦發(fā)包人不能按時支付價款，承包人的法定抵押權與銀行約定的抵押權、消費者要求發(fā)包人履行合同的債權之間就會產生競合和沖突。抵押效力是指抵押權人在其有擔保債權范圍內對抵押物享有優(yōu)先受償權的效力以及對其財產的限制和影響。它包括抵押權范圍的效力、抵押物的效力和優(yōu)先受償權的效力。法定抵押權效力的關鍵是優(yōu)先受償權的效力。法定抵押權優(yōu)先受償效力是指建設工程竣工驗收后，發(fā)包人未按約定支付價款的，承包人可以與發(fā)包人約定或者請求人民法院以工程折價、拍賣價款予以補償。在實踐中，要注意以下幾點：

1。優(yōu)先受償權的效力和約定的工程抵押權。也就是說，發(fā)包人將建設工程抵押給其他債權人時，不需要征得抵押權人（承包人）的同意。但工程竣工驗收后，發(fā)包人未按約定清償工程款的，承包人有權優(yōu)先受償，并享有發(fā)包人與第三人約定的抵押權。2優(yōu)先受償權的效力與工程轉讓。這種效力還表現(xiàn)為一種追溯力，即發(fā)包人（開發(fā)商）可以不經承包人同意，將在建工程出售、轉讓。它不同于一般抵押，抵押人轉讓抵押物必須征得抵押權人的同意。但法定抵押權人（承包人）享有優(yōu)先受償權的條件一經滿足，其效力即延伸至已出售或者轉讓的房屋。（3） 優(yōu)先受償權的效力延伸至破產企業(yè)的財產。根據(jù)我國《破產法（試行）》第二十八條第二款“作為抵押物的財產不屬于破產財產”，用人單位破產的，作為法定抵押的“工程”也不屬于破產財產。法定抵押權的實現(xiàn)。

1。根據(jù)《合同法》第286條，第一步是督促發(fā)包人在工程竣工后支付價款。發(fā)包人未按約定支付價款的，承包人應當催告發(fā)包人在一定期限內支付價款。用人單位未經催告直接向法院申請拍賣的，人民法院不予受理。第二種是協(xié)商，即如果發(fā)包人逾期不付款，雙方可以協(xié)商將工程折價給承包人。但需要注意的是：一是項目不應打折，只是所謂“不適宜”是指項目的性質和作用“不適宜”，如機場、港口、軍事設施和影響國計民生的重點工程等談判是允許的，而不是必要的程序，這不同于強制性的督促程序。當事人一方不愿協(xié)商的，可以向人民法院申請拍賣。三是申請拍賣的程序，即承包人經催告仍不能取得工程款的，可以與發(fā)包人協(xié)商，也可以直接向人民法院申請拍賣工程款，取得優(yōu)先受償權。然而，一旦承包商向法院提出申請，法院應如何運作？法律沒有對此作出規(guī)定，立法也沒有給予詳細考慮。這類申請是要經過訴訟程序，還是直接進入執(zhí)行程序？如果不走訴訟程序，實踐中存在兩大問題：一是法定抵押范圍確定后，承包人與發(fā)包人之間工程款的結算在實踐中往往不盡相同，因此有必要委托有關部門進行鑒定或審計，而鑒定（審計）結論沒有經過質證，顯然有違程序正義。第二，如果法院直接進入執(zhí)行程序，法院執(zhí)行的依據(jù)是什么？顯然，當事人的申請不能作為執(zhí)行的依據(jù)。如果法院的執(zhí)行法院應該直接作出裁決，結論的依據(jù)是什么。因此，我們認為，這里的“申請”應該首先由當事人向人民法院提出確認，法院審理后作出判決，然后進入拍賣的執(zhí)行程序。

2。理論上對法定抵押權和約定抵押權的優(yōu)先權有三種觀點：一是法定抵押權的優(yōu)先權；二是約定抵押權的優(yōu)先權；三是同等效力和比例補償。筆者認為，合同法之所以規(guī)定法定抵押權，是因為其優(yōu)先于約定抵押權。因此，當法定抵押權與約定抵押權重疊時，首先要保證法定抵押權的實現(xiàn)。同一項目有多個法定抵押權的，應當按照各自的抵押物優(yōu)先拍賣和支付。同一抵押權有若干法定抵押權，應按比例支付。你知道嗎