抵押物是指抵押人為保證債務的履行和債權的實現而提供的特定財產，用于設定抵押權。由于抵押具有不轉移抵押物占有的特點，為了保障抵押權人的利益，世界各國法律都規定了抵押登記制度。在物權法中，由于物權與債權在絕對性和優先權上的不同，物上物權的存在關系到第三人乃至社會公眾的利益。為了保證一般公眾能夠知道物權的存在，避免自身利益的侵害，物權法在物權登記過程中產生了物權公示的表現主義原則。根據這一原則，任何物權的存在都應該有公示的標志和方式。隨著社會交易經驗的發展，這種公示方式逐漸形成：登記是不動產公示方式，占有是動產公示方式。隨著現代社會工商業的發展，一些動產的價值遠遠超過了房地產的價值。另外，抵押權的功能只是以抵押物的交換價值實現優先受償，并不影響抵押人對抵押物的繼續使用。這種動產逐漸取得抵押資格，以占有作為動產抵押的公示方式是顯而易見的，但這是不可能的，只能依靠登記制度。抵押登記的意義和作用是：（1）可以有效防止重復抵押的發生。根據《中華人民共和國民法通則》的規定，抵押物歸抵押人所有、保管的，抵押期間，抵押人未經債權人同意，將同一抵押物或者抵押物價值的抵押部分轉讓給他人再次抵押，無效。該條明確規定重復抵押無效，但重復抵押現象一旦發生，將給抵押權人帶來不必要的損失。比如，原抵押權人知道后會與抵押人發生糾紛，因此會向人民法院提起訴訟，增加不必要的訴訟負擔。抵押物登記時，如果抵押人想重新建立抵押關系，將由抵押登記部門嚴格審查，這將限制后一種抵押關系的建立，使其難以建立。如果抵押物沒有登記，后一抵押權人就不知道抵押物是否設立了抵押權，容易導致重復抵押的發生，損害抵押權人的利益。（2） 抵押物登記是房地產抵押合同生效的必要條件。不動產抵押權的設立必須經過登記，這已經得到國家立法的承認。

例如，在德國民法中，不動產物權變動要求物權合同就不動產物權變動達成合議協議，同時登記被視為不動產物權變動的有效要件。在奧地利民法中，物權變動以登記為生效條件，但債權合同無論是動產還是不動產，都是有效的。在我國民法中，登記也是不動產變更的有效要件?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第三十五條規定：“房地產轉讓、抵押的，當事人應當依照本法規定辦理權屬登記。”。第四十八條規定：“房地產抵押，應當憑土地使用權證和房屋所有權證辦理”。第六十一條第一款規定：“房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記?！薄！吨腥A人民共和國擔保法》第四十一條規定：“當事人將本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”。第四十二條規定了不動產登記主管機關。由此可見，不動產抵押是一項重要的法律行為，必須進行登記。如果只簽訂了抵押合同而沒有對抵押物進行登記，則抵押無效。同時，只有抵押物登記后，房地產抵押合同才能生效，抵押權人的利益才能得到法律的充分保護。（3） 抵押物登記可以有效地保護抵押權人的利益。因為建立抵押制度的目的是為了保證債權的履行，即保護債權人的利益。《中華人民共和國擔保法》第四十三條規定：“當事人以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。這一規定指出，當事人訂立抵押合同后，以本法第四十二條規定的財產以外的財產設定抵押的，未辦理抵押登記手續的，抵押人在抵押期間將抵押物、質押物變賣、轉讓或者重新設定抵押，并將抵押權轉讓給第三人，而抵押權人將不能將抵押權抵銷給抵押權人主張抵押權的第三人，因為該財產只能在抵押人與抵押權人之間產生效力，也就是說，抵押權人只能向抵押人主張抵押權。相反，抵押物登記后，對包括善意第三人在內的所有人具有效力，即抵押權人可以根據抵押登記向任何第三人主張抵押權，善意第三人和惡意第三人都不能拒絕。

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