房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的形式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務的，債權人有權依法以拍賣抵押房地產的價款優先受償。依法辦理抵押物登記是房地產抵押合同生效的重要條件。因此，要充分重視。如果忽視登記，未登記的抵押合同將因無法抵御第三人的行為而造成損失。不動產抵押登記包括設立登記、變更登記和注銷登記。（一）不動產抵押登記設定。同時，抵押人還應當根據被抵押房地產的種類提供相應的材料。如以商品房預購選擇權抵押的，應當提交已登記的商品房預售合同；以房屋建筑工程選擇權抵押的，應當提交房屋產權證書；房屋在抵押期間竣工的，提交房屋產權證；房屋使用權及其占用的國有土地抵押的，提交房屋產權證；出租房地產抵押的，應當提交房地產產權證和登記租賃合同；提交的材料完全符合要求后，房地產登記機構方可接受抵押登記，并在規定期限內作出是否準備登記的決定。準備登記的，發給抵押登記證；未登記的，書面通知申請人。不動產登記機構在原不動產證書上記載其他權利后，抵押人應當向抵押權人領取抵押權證書。這與當前操作不同。目前的登記方式是將房產證交給抵押權人，修改后的抵押方式將進行修改。雖然這套登記程序顯然很復雜，但對保護抵押權人的利益起到了重要作用，所以不能馬虎。（2） 不動產抵押變更登記。

抵押當事人簽訂抵押協議并辦理抵押登記后，因情況變化需要變更原抵押協議的，抵押當事人應當協商修改抵押協議中需要變更的條款。之后，應持相關文件到原抵押登記機構辦理抵押權變更登記。這里所謂的“有關文件”，應當包括但不限于原抵押登記文件、變更后的抵押協議、變更后的房地產抵押所需的文件。如a、B棟設置原抵押，變更后僅抵押a、B棟的一半，或抵押C棟的X層，則應同時提供C棟的相關資料，使變更登記明顯延長，變更明確，以免引起混亂。抵押登記變更后，雙方應當按照變更后的抵押登記行使權利，履行義務。（3） 不動產抵押注銷登記。

抵押權注銷登記主要有兩種情況：一種是抵押合同的解除，雖然抵押期限尚未到，但抵押的前提已經消失，如抵押貸款已經提前歸還，或者抵押義務已經提前履行，不需要抵押的，抵押當事人可以解除抵押協議，抵押協議應當采用書面形式；二是抵押協議履行正常，雙方無其他爭議，原抵押合同終止的，抵押權注銷登記應在這兩種情況下辦理。

抵押當事人應當持有關文件向原抵押登記機關辦理注銷抵押登記。筆者認為，此處所指的相關文件包括但不限于抵押登記的原始文件和雙方簽訂的解除抵押合同的書面協議或完成并實際解除合同的書面申請。作為抵押權人，必須認真審查抵押協議是否得到充分履行，主合同中的債權是否得到充分實現。如筆者曾在向抵押擔保人辦理注銷抵押登記后遇到過某個人，銀行認定抵押人和擔保人的貸款利息尚未支付，并要求抵押擔保人承擔支付責任，但未能得到法院的支持。由此，可以看出抵押權注銷登記的意義。

抵押物未登記，抵押合同無效

2000年6月，他借給謝某16萬元。當時謝某說，由于資金周轉不暢，他向李某求助，李某答應支付2分（20%）的年利息，一年后還本付息。為了保護債權，李某要求謝某提供貸款擔保，而謝某則愿意將價值30余萬元的房地產抵押在自己名下。之后，雙方簽訂了借款合同，注明謝某將房產證交給李某保管，并將房產作為貸款抵押。但雙方沒有簽訂專門的抵押合同，也沒有將抵押合同提交有關部門登記。一年后，謝某無力償還債務，李某起訴至法院。此時，除了李某，還有不少債權人起訴謝某。李先生以自己擁有房屋抵押權為由，要求優先賠償房屋拍賣款