在我國一些省市,政府對土地登記和房屋登記的劃分有明確規定,即土地使用權的純抵押,如果上面沒有建筑物或者構筑物,就應該在土地部門登記;一旦土地上有建筑物,無論是在建房屋還是已竣工的房屋,都要到房屋登記部門辦理抵押。這種情況下,土地使用權抵押后,抵押人要抵押新的在建工程,必須先到土地登記部門注銷土地使用權抵押,再到房屋登記部門辦理在建工程抵押。這種做法可能給抵押權人帶來一定的風險,即土地使用權抵押權解除后,未辦理在建工程抵押登記的,土地使用權和在建工程將被法院查封。因此,我們認為不應該采取這種做法。二是在建工程抵押與商品房預售的關系。
有些地方規定,債權人(通常是銀行)解除抵押必須出具書面同意書,由抵押權人、抵押人和商品房預購人簽訂商品房預售協議,購房人將全額資金匯入指定銀行按協議記帳。至于解除房貸的方式,有的地方一下子解除了房貸,有的地方提前賣了一套,解除了房貸。
在建工程抵押時能否進行商品房預售。在一些地方,這種做法是不同的。首先應當在抵押合同中約定(抵押當事人應當在抵押合同中約定:地上房屋在抵押期間是否允許出售或者提前出售,出售后抵押權是否解除)。約定預售或者售后的,解除抵押,同時約定預售或者售后約定的房屋面積)。合同沒有約定,抵押權人事后同意的,抵押權人應當出具書面證明,說明批準預售或者出售的房屋的位置、面積,所售房屋及其占用的土地是否解除抵押,等抵押期間,抵押當事人約定出售或者提前出售房屋的,抵押人(開發商)出售每套房屋后,不變更抵押登記,每半年注銷一次。該類抵押合同中約定預售、售后解除抵押權的,或者約定預售、售后解除抵押權的,登記機關可以對已售出的房屋辦理交易過戶和房地產登記手續。第二,抵押合同沒有約定或者抵押權人不同意預售的,不能預售;第三,抵押合同約定可以預售或者抵押權人事后書面同意預售的,但房屋售后不解除抵押,房屋可以提前出售,但此時,已售出的房屋仍有抵押,且抵押應在買受人取得的房屋所有權證上注明。你知道嗎
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