房地產(chǎn)抵押價(jià)格=（市場(chǎng)價(jià)格-政府稅收-貸款利息-違約金-損害賠償金-處置抵押物過程中的費(fèi)用-應(yīng)向政府支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用）x風(fēng)險(xiǎn)修正系數(shù)。其中，風(fēng)險(xiǎn)修正系數(shù)是根據(jù)抵押期間房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)、處置抵押物時(shí)變現(xiàn)的難度、抵押物本身的折舊（包括材料折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊）等災(zāi)害及其價(jià)值確定的應(yīng)該遵循保守主義原則。

對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、公正、準(zhǔn)確的評(píng)估，可以規(guī)避和降低房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)正常、有序、安全的融資。要科學(xué)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)格，應(yīng)考慮以下四個(gè)因素：第一，房地產(chǎn)抵押價(jià)格應(yīng)為未來貸款到期償還時(shí)的變現(xiàn)價(jià)格，必須考慮貸款存續(xù)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)抵押物的影響。第二，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素除了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)制度、政策、城市規(guī)劃等宏觀因素外，還包括房地產(chǎn)區(qū)位、使用方式、預(yù)期收益、建筑質(zhì)量等微觀因素。在分析和計(jì)算這些因素時(shí)，應(yīng)遵循穩(wěn)健性原則。例如，在住宅區(qū)附近建造工廠或其他設(shè)施將降低抵押房地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)值。

第三，如果金融機(jī)構(gòu)在貸款合同到期后無法收回資金，他們將盡快出售或出售抵押的房地產(chǎn)。但是，抵押物的價(jià)格普遍低于正常的市場(chǎng)價(jià)格水平，原因是：首先，在實(shí)踐中，抵押物的處置大多是通過拍賣實(shí)現(xiàn)的，拍賣不能討價(jià)還價(jià)。但由于房地產(chǎn)本身價(jià)值大的特點(diǎn)，使得一些有購房意向的人出于對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂而放棄了購房機(jī)會(huì)。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地使用者取得土地后，不投資建設(shè)就不能抵押土地；建設(shè)完成后，房屋和土地應(yīng)當(dāng)共同抵押。買受人變更原用途的，涉及土地用途變更登記和支付出讓金。因此，某一類型的樓盤只適合一部分特定的購房者，需求量小，而樓盤價(jià)格自然就低。其次，不僅房地產(chǎn)價(jià)值量大難以變現(xiàn)，而且整個(gè)房地產(chǎn)的流動(dòng)性也相對(duì)較低。例如，一塊土地上的建筑物和占用的土地被分割并抵押給幾家銀行。部分分割和整體處理必須相互制約，大大降低了抵押品的流動(dòng)性。最后，使用差異也在一定程度上影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性。一般來說，商業(yè)和住宅房地產(chǎn)比工業(yè)房地產(chǎn)更接近當(dāng)時(shí)正常的市場(chǎng)價(jià)格水平。第四，根據(jù)《擔(dān)保法》第四十六條規(guī)定：“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)和利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押的成本。抵押合同另有約定的，以約定為準(zhǔn)。”由于利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的成本的不確定性所造成的信用風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)價(jià)款應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)款扣除出賣人支付的稅款、貸款利息、違約金、損害賠償金和訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和拍賣費(fèi)后的余額拍賣或出售后需要向國(guó)家付款。需要特別注意的是，雖然我國(guó)實(shí)行土地有償使用制度多年，但仍有許多土地是通過行政劃撥方式取得的。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的。房地產(chǎn)依法拍賣后，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)從拍賣價(jià)款中支付相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款，抵押權(quán)人可以優(yōu)先受償還應(yīng)當(dāng)扣除政府應(yīng)當(dāng)支付的土地使用權(quán)出讓金。你知道嗎