房地產抵押價格=（市場價格-政府稅收-貸款利息-違約金-損害賠償金-處置抵押物過程中的費用-應向政府支付的轉讓費用）x風險修正系數。其中，風險修正系數是根據抵押期間房地產市場變化的風險、處置抵押物時變現的難度、抵押物本身的折舊（包括材料折舊、功能折舊和經濟折舊）等災害及其價值確定的應該遵循保守主義原則。

對抵押房地產進行客觀、公正、準確的評估，可以規避和降低房地產抵押貸款的風險，保證房地產市場正常、有序、安全的融資。要科學確定房地產抵押價格，應考慮以下四個因素：第一，房地產抵押價格應為未來貸款到期償還時的變現價格，必須考慮貸款存續期間房地產市場風險對抵押物的影響。第二，影響房地產價格的因素除了社會經濟發展、房地產制度、政策、城市規劃等宏觀因素外，還包括房地產區位、使用方式、預期收益、建筑質量等微觀因素。在分析和計算這些因素時，應遵循穩健性原則。例如，在住宅區附近建造工廠或其他設施將降低抵押房地產的預期價值。

第三，如果金融機構在貸款合同到期后無法收回資金，他們將盡快出售或出售抵押的房地產。但是，抵押物的價格普遍低于正常的市場價格水平，原因是：首先，在實踐中，抵押物的處置大多是通過拍賣實現的，拍賣不能討價還價。但由于房地產本身價值大的特點，使得一些有購房意向的人出于對投資風險的擔憂而放棄了購房機會。同時，根據我國法律規定，土地使用者取得土地后，不投資建設就不能抵押土地；建設完成后，房屋和土地應當共同抵押。買受人變更原用途的，涉及土地用途變更登記和支付出讓金。因此，某一類型的樓盤只適合一部分特定的購房者，需求量小，而樓盤價格自然就低。其次，不僅房地產價值量大難以變現，而且整個房地產的流動性也相對較低。例如，一塊土地上的建筑物和占用的土地被分割并抵押給幾家銀行。部分分割和整體處理必須相互制約，大大降低了抵押品的流動性。最后，使用差異也在一定程度上影響了房地產的流動性。一般來說，商業和住宅房地產比工業房地產更接近當時正常的市場價格水平。第四，根據《擔保法》第四十六條規定：“抵押擔保的范圍包括主債權和利息、違約金、損害賠償金和實現抵押的成本。抵押合同另有約定的，以約定為準。”由于利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的成本的不確定性所造成的信用風險，抵押權價款應當是房地產實現價款扣除出賣人支付的稅款、貸款利息、違約金、損害賠償金和訴訟費、評估費和拍賣費后的余額拍賣或出售后需要向國家付款。需要特別注意的是，雖然我國實行土地有償使用制度多年，但仍有許多土地是通過行政劃撥方式取得的。《城市房地產管理法》第五十條規定：“房地產抵押的土地使用權是以劃撥方式取得的。房地產依法拍賣后，抵押權人應當從拍賣價款中支付相當于土地使用權出讓金的價款，抵押權人可以優先受償還應當扣除政府應當支付的土地使用權出讓金。你知道嗎