1、 如何購買抵押的房屋或已售出的房屋開發(fā)商將已售出的房屋抵押是侵權(quán)行為，開發(fā)商可以起訴解除抵押并賠償損失。1為抵押人清償債務(wù)，解除房屋抵押后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十七條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代債務(wù)人清償全部債務(wù)，抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后，可以向抵押人追償。“

2。你可以要求退房。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫或者利用對(duì)方的危險(xiǎn)，使對(duì)方違背真實(shí)意思訂立合同的，受害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。出賣人可以以未告知房屋抵押為由，請求人民法院解除合同。可以要求賣方賠償損失。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同，有下列情形之一，致使合同無效的，合同解除或者解除時(shí)，買受人可以要求返還已支付的價(jià)款和利息，并賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款兩倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證證明的；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)賣給第三人或者拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”如何買賣抵押房屋是房地產(chǎn)交易中一種非常典型的模式。通常，原業(yè)主通過向銀行申請貸款的方式購買房屋，并將房屋抵押給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。在按揭期間，如果房東想轉(zhuǎn)讓房屋，交易方式與無按揭轉(zhuǎn)讓房屋有很大區(qū)別。

房地產(chǎn)交易中心將根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或是否已注銷抵押登記來判斷房屋是否可以轉(zhuǎn)讓，從而保護(hù)銀行的合法權(quán)益，確保整個(gè)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)的安全。一般來說，在實(shí)踐中，房屋買賣雙方都可以采用的交易方式有幾種，既符合法律規(guī)范，又具有可操作性：

（1）提前還款和解除抵押。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，原業(yè)主一次性將欠銀行的全部貸款余額提前歸還，銀行解除抵押，房地產(chǎn)交易中心取消抵押登記。這樣，原業(yè)主將獲得房屋的全部產(chǎn)權(quán)，然后雙方就可以按照一般二手房銷售流程完成交易。

這種方式的優(yōu)點(diǎn)是，在房東取得全部產(chǎn)權(quán)之前，購房者不支付房款，因此購房者資金的保障性很高；缺點(diǎn)是如果房東集資還貸，就要求房東有較強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力，而且沒有充分利用購房者的首付參與還款，這不是最經(jīng)濟(jì)的解決方案。（2） 申請轉(zhuǎn)按揭。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請辦理再抵押手續(xù)。

這種方式的優(yōu)點(diǎn)是不需要籌集資金提前還貸，也沒有融資壓力。相反，房東原來的還款義務(wù)轉(zhuǎn)移給買受人，抵押人通過變更抵押登記由房東變?yōu)橘I受人；但如果買受人需要到另一家銀行貸款，就會(huì)出現(xiàn)跨行抵押過戶的問題，操作繁瑣。（3） 買房為原業(yè)主提前還貸。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，買方將用首付款幫助房東歸還貸款余額。

這種方式的優(yōu)點(diǎn)是充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值，搞活了買家的首付，雙方共同解決了交易的最大障礙；缺點(diǎn)是買家的首付存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果原房主用購房人的資金幫助其還貸，然后取得房屋的全部產(chǎn)權(quán)，再將房屋轉(zhuǎn)售給他人而逃逸，購房人既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又使首付破產(chǎn)。當(dāng)時(shí)，他只能通過其他法律途徑追討，這是非常被動(dòng)的。

如果買受人不小心購買了抵押房屋或售出的房屋，肯定會(huì)影響到自己的權(quán)益。如果他認(rèn)為是賣方或房地產(chǎn)中介，可以通過法律手段對(duì)他進(jìn)行調(diào)查。當(dāng)你買了一套按揭房或一套已經(jīng)售出的房子時(shí)，你就可以來了律師網(wǎng)為特定的風(fēng)險(xiǎn)或糾紛尋求法律幫助。你知道嗎