《民法典》將于2021年1月1日生效,《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》將于2020年12月31日生效。屆時(shí),這一規(guī)定將被民法典取代,相關(guān)司法解釋也將失效。《民法典》施行前的規(guī)定是:《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定:“抵押”抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物,轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)已抵押的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人和受讓人。抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人的,轉(zhuǎn)讓無效。”根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定,抵押期間抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的,轉(zhuǎn)讓無效。但從不動(dòng)產(chǎn)的角度看,在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記期間,不可能辦理過戶。如果只簽訂買賣合同,所有權(quán)不轉(zhuǎn)移,可以優(yōu)先保證抵押權(quán)的,這種簽訂行為不得侵害抵押權(quán)人的利益。因此,在司法實(shí)踐中,本案中合同的效力和操作并不都是無效的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十七條的規(guī)定,抵押期間,抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人轉(zhuǎn)讓抵押物的,抵押物已登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù),解除抵押權(quán)。受讓人清償債務(wù)后,可以向抵押人追償。從最高法院的這一司法解釋中,我們可以看到兩個(gè)要點(diǎn):一是在這種抵押物轉(zhuǎn)移的情況下,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán);二是受讓人可以選擇代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù),消滅抵押權(quán)。也就是說,在充分保護(hù)抵押權(quán)人利益的前提下,抵押物的出售可以發(fā)生效力。在這一點(diǎn)上,《物權(quán)法》給出了較為明確的結(jié)論。《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定:“抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的,應(yīng)當(dāng)提前清償債務(wù)或者將轉(zhuǎn)讓價(jià)款存入抵押權(quán)人。轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間,未經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物,但受讓人應(yīng)當(dāng)代表抵押權(quán)人清償債務(wù),解除抵押權(quán)的除外。”
既然不宜在抵押期間直接認(rèn)定房地產(chǎn)交易無效,但抵押期間的房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓,如果買受人不愿意代抵押權(quán)人清償債務(wù),該如何處理?上述法律和司法解釋并沒有給出明確的結(jié)論,在實(shí)踐中,各地的待遇也不盡相同,根據(jù)北京高院的意見,有以下幾點(diǎn):
1。房屋抵押期間,出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的,不影響房屋買賣合同的效力。出賣人未履行合同約定的履行期限屆滿抵押權(quán)消滅義務(wù),致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,而買方要求終止合同并要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的,應(yīng)予支持。
3。買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,買受人要求繼續(xù)履行合同,辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí),未履行抵押權(quán)消滅義務(wù)的,經(jīng)法院解釋后仍堅(jiān)持不改的,其主張不予支持,但買受人同意并可以代為清償債務(wù)和消滅抵押權(quán)的除外。
4。法院可以根據(jù)案件的具體情況,與抵押權(quán)人協(xié)商,必要時(shí)可以增加抵押權(quán)人作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參與訴訟。
根據(jù)上述內(nèi)容的相關(guān)回答,可以認(rèn)定該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押,可以上市交易,但必須告知買受人相應(yīng)情況,否則交易協(xié)議不具有法律效力,要看抵押的原因,是否貸款已經(jīng)償還等等。如果你有任何相關(guān)的法律意見,你可以打電話給律霸在線律師解答。你知道嗎
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