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寧波
住房抵押貸款的細節是什么
案例：2011年3月，王先生向李先生借款35萬元用于經營，李先生同意借款，但要求王先生提供擔保。由于王某沒有財產提供擔保，他找到親戚吳某，要求吳某為其提供擔保。吳某起初因為經濟困難拒絕了，但王某說他會很快還錢。擔保只是一種形式，還有另外一個人一起提供擔保。在這種情況下，吳不得不同意，因為情況。于是，吳某、王某和周某到李某處簽訂了貸款擔保合同。根據合同約定，吳某以自己的房屋等財產為王某提供抵押擔保，并在合同擔保人處與周某簽字蓋章。之后，李某借錢給王某。2012年3月，還款期限到了，王某無力還款，消失了。李某要求吳某承擔擔保責任。吳某感到委屈，拒絕還款。2012年6月，李先生向吳先生遞交了訴狀，要求他歸還補償性貸款和相應的利息。吳律師認為，擔保合同未經抵押登記無效；此外，另一擔保人周某也應承擔一半的擔保責任。抵押物約定不明確導致抵押物無效。
分析一：
吳某提供的房屋等自有財產抵押是否有效？江西省上海律師事務所律師魏亮認為，根據我國《擔保法》的相關規定，如果抵押物具有房屋、土地、廠房、設備等特殊財產，應到有關部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。在這種情況下，由于貸款擔保合同中涉及的房產是房屋，不應到房產局辦理抵押登記，因此抵押條款沒有生效；另外，合同中使用“房屋及其他自有財產抵押”一詞，屬于《擔保法》規定的“抵押物約定不明確”，這種模糊約定所造成的法律后果是抵押物無效。保證責任不能免除抵押權。各方應認識到風險。
分析二：
律師表示，本案中吳某提供的抵押一旦無效，吳某的擔保責任不一定免除。對此，我國《擔保法》等相關法律沒有明確規定，應當從擔保合同當事人的真實意思推定。本案中，吳某提供擔保的意圖真實有效，但形式違法。因為李某和吳某在制定抵押條款時都存在過錯，李某承擔不利的法律后果顯然是不公平的。吳的擔保形式實質上是擔保，不能絕對免除擔保責任。
根據我國《擔保法》，本案中吳、周的擔保責任為共同擔保。只要借款人到期不還款，被擔保人可以直接要求擔保人還款。在責任分配上，要區別對待。如果抵押無效，吳和周是共同擔保人。這里的連帶責任不同于“連帶保證”中的連帶責任，即吳、周二人不分大小順序承擔保證責任。李可以直接向他們中的任何一方要求承擔全部擔保責任。至于吳某與周某關于擔保責任分配的內部約定，只有一方向李某承擔擔保責任后，才能向對方主張更多部分。綜上所述，住房抵押貸款當事人應當充分認識自己在擔保法律關系中的法律地位、權利義務，合理運用法律，在不影響商業效率的前提下，最大限度地降低法律風險，保護自己的合法權益，避免不必要的法律糾紛。你知道嗎
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