1、 什么是住房抵押貸款？

抵押是指以不動產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、合同等為抵押物，取得銀行貸款，并按合同約定分期還本付息。貸款還清后，銀行退還抵押品。抵押權(quán)的規(guī)定主要有以下特點：（1）設(shè)立抵押權(quán)時，不一定要有特定的產(chǎn)權(quán)，特別是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。銀行只需將權(quán)利證書交給貸款人保管。”權(quán)利證書的轉(zhuǎn)讓只意味著“權(quán)利的轉(zhuǎn)讓”，但證書的轉(zhuǎn)讓并不意味著所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。比如，房產(chǎn)證只是作為一種證明，房產(chǎn)證的簡單過戶并不一定具有房屋產(chǎn)權(quán)過戶的法律效力。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，只有經(jīng)過登記公示，轉(zhuǎn)讓方具有法律效力，受讓方才能取得所有權(quán)。銀行要求將產(chǎn)權(quán)證交銀行保管，并不是在借款人還清債務(wù)后，將保障房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己，并將所有權(quán)返還抵押人。銀行的唯一目的是防止一房多賣現(xiàn)象，防止抵押人違反合同處分抵押房屋，確保被擔保債權(quán)的有效實現(xiàn)。（2） 在上述領(lǐng)域，抵押權(quán)的實現(xiàn)不需要標的物的所有權(quán)。實踐中，如果抵押人不履行義務(wù)，即到期未還本付息，通常的做法是出賣人回購抵押物，并用回購款清償?shù)盅喝说奈磧敱鞠ⅰＨ绻谌皆敢饨邮鼙仍瓋r高70%的按揭，則應(yīng)由第三方購買。如果上述行為不能保證銀行債權(quán)的實現(xiàn)，銀行還可以要求借款人限期改正違約行為，暫停借款人提取貸款，收回部分或全部貸款，按規(guī)定加收罰息，從貸款中扣除款項借款人的賬戶，并償還貸款本息；按照合同約定，提前處置擔保人，清償貸款本息，并按照合同約定提前追究擔保人的連帶責任，收回貸款本息依照法律。但是，在英美法上的抵押中，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人可以決定取得標的物的所有權(quán)。（3） 抵押人有義務(wù)分期償還債務(wù)，但這不是普通法上的贖回權(quán)。由于我國抵押權(quán)人對抵押物沒有所有權(quán)，抵押人的行為只是履行債務(wù)，而不是贖回抵押房屋的所有權(quán)。同時，抵押人不承擔約定的義務(wù)，抵押權(quán)人不能取得房屋所有權(quán)，而是以類似于實現(xiàn)抵押權(quán)的方式保證債權(quán)的最終實現(xiàn)。（4） 由于城市土地屬于國家所有，中國大陸的抵押物僅限于城市房屋，不包括土地所有權(quán)。英美法上的抵押權(quán)范圍更廣，不僅包括房屋，還包括土地權(quán)利。根據(jù)大陸抵押貸款的特點，我們可以看到，中國大陸對對外抵押貸款制度進行了重大改革，改變了抵押權(quán)的基本特征，即轉(zhuǎn)讓標的物的權(quán)利必須轉(zhuǎn)讓為物權(quán)形式，這與英美法上的抵押法完全不同。第二，住房抵押貸款和按揭貸款有什么區(qū)別。它對購房者有兩層含義：一是房屋款可以在規(guī)定期限內(nèi)分期支付；二是在分期付款階段，房屋所有權(quán)被“壓”到全部付清。（2） 按揭出售涉及三方的債務(wù)關(guān)系，即抵押人（買受人）、開發(fā)商（出賣人）和抵押權(quán)人（一般是相關(guān)銀行）之間的關(guān)系。其程序是抵押人（銀行）先與開發(fā)商簽訂購房合同，預(yù)付部分購房款；然后抵押人（買方）根據(jù)合同與抵押人（銀行）簽訂抵押合同，銀行將剩余購房款支付給開發(fā)商，而購房者則定期向按揭銀行付款，直至“按揭款”按規(guī)定付清，按揭過程結(jié)束。抵押貸款是購房者（抵押人）向銀行（抵押權(quán)人）借款的一種方式。也就是說，買受人以該房地產(chǎn)為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以所有權(quán)不轉(zhuǎn)移為擔保，按期向銀行歸還貸款。這筆貸款須付利息。買受人（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，可以收回抵押物——《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》。也就是說，購房者在還清貸款前并不真正擁有房屋所有權(quán)。如果銀行違約，不能按時償還貸款，銀行可以依法處理。上述知識是小編對“按揭與住房按揭的區(qū)別”問題的回答。住房抵押與住房抵押的區(qū)別包括不同的貸款目的和所涉及的關(guān)系主體。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進行法律咨詢。你知道嗎