土地使用權期限，是指土地交易合同約定的土地使用權期限。土地使用權期限的長短直接影響到土地的使用年限和相應的土地收益。如果確定土地年收入，土地使用年限越長，土地總收入越多，土地利用效率越高，地價也會相應上漲。因此，可以通過對使用權的修改，消除因使用權不同造成的價差。根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權出讓的最長期限按照下列用途確定：

住宅用地70年；

工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

工業(yè)用地50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

商業(yè)、旅游，娛樂用地40年；

工業(yè)用地50年；倉儲用地50年；

綜合用地或其他用地50年。

住宅的土地使用年限為70年，從取得土地使用權之日起計算。房改房產(chǎn)權的土地使用年限起始時間為該地塊地上房屋參與房改后第一套繳納土地出讓金的房屋。經(jīng)濟適用房的使用年限為50年。工業(yè)用地50年；

教育、文化、體育、衛(wèi)生等公益性生活用地；

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

綜合或其他用地50年。土地利用年限最長為70年。據(jù)市國土資源部門相關人士介紹，土地使用年限從開發(fā)商取得該地塊土地使用證之日起計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據(jù)1990年5月19日施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權出讓的最長期限按照下列用途確定：

住宅用地（俗稱商業(yè)用地）住房用地）：全國統(tǒng)一用地年限為70年；

工業(yè)用地（俗稱工廠用地）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)用地：用地年限不確定；經(jīng)營、旅游、娛樂用地：用地年限不確定為40年；綜合或其他土地利用：土地利用年限不確定，使用年限為50年。根據(jù)2007年10月1日實施的《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿時，住宅建設用地使用權期限自動續(xù)期，根據(jù)1994年7月5日《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定繳納土地使用權出讓金。也就是說，按照之前的規(guī)定，土地使用權續(xù)期需要繳納一定的費用。《物權法》頒布后，雖然規(guī)定了自動續(xù)期，但對續(xù)期土地使用費的繳納標準和方式?jīng)]有明確規(guī)定。特別是今年3月，《土地管理法（修訂草案）》開始在一定范圍內(nèi)征求意見。與“草案”相比，“草案”將“免費自動續(xù)期”改為“按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期”。但是，如何延長房屋使用權，是否繳納土地出讓金，以及購房人的土地使用期屆滿時繳納多少，目前尚無明確說法。相關業(yè)內(nèi)人士認為，適當續(xù)期的可能性最大。土地使用年限縮短的原因是多方面的。對于個別新購住房土地使用年限縮水的原因，房地產(chǎn)開發(fā)商和國土部門認為，主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)周期長，土地出讓后部分地塊出讓，土地閑置時間長。針對陳女士投訴市區(qū)某樓盤土地使用年限縮短16年的問題，該樓盤開發(fā)商相關負責人梁經(jīng)理曾表示，1993年該地塊出讓時，他的公司并不是一手買家。公司2007年接手該地塊時，已經(jīng)閑置了很長時間。無獨有偶，在江海區(qū)，一個“縮水”了16年的樓盤地塊，自1994年首次出讓以來，閑置了10多年。對于閑置時間長的問題，有人認為，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了在取得土地后獲得最大利潤，故意不及時開發(fā)土地，等升值后再開發(fā)。當土地可以出售時，土地的使用年限已經(jīng)過了很長時間。對此，市國土部門相關負責人表示，近年來，市國土部門采取多種措施加大閑置土地處置力度，有效遏制了閑置土地現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長也是“縮水”的主要原因，這也是房地產(chǎn)開發(fā)商所共有的。他們認為，從開發(fā)商取得土地使用權開始，房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、銷售的正常過程一般需要2至3年，甚至3至4年。面對經(jīng)濟不景氣，或開發(fā)商資金不到位、相關文件未完成等因素，開發(fā)周期可能會延后較長時間。你知道嗎