A: 國務(wù)院頒布的《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定了不同用途土地的最高使用年限。與此同時,《條例》第二十二條規(guī)定,“土地使用者通過出讓取得的土地使用權(quán)的使用年限,為土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去出讓后剩余年限原土地使用者已經(jīng)使用的年限年數(shù)。”《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十三條的規(guī)定基本相同。也就是說,以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,受讓人可以使用土地的年限,自出讓之日或者開工之日起不重新計算,但原使用者使用年限后的剩余年限,從原土地出讓合同約定的年限中扣除。以問答為例,如果土地出讓年限為40年,出讓時土地已使用(土地出讓后因民間原因造成的閑置土地仍視為使用)7年或8年,則新受讓人剩余土地使用年限為33年或32年。但需要指出的是,《國務(wù)院條例》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》都沒有規(guī)定土地使用期限的起算時間。有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓合同的參考文本大多規(guī)定“土地使用期限自出讓人交付土地之日起計算”。然而,什么是交貨和交貨標準在本文中并沒有統(tǒng)一的表述。實踐中,土地出讓合同對此往往沒有約定或約定不明確。有人認為,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)完成“三通一平”(還有“五通一平”、“七通一平”等)。如果沒有明確的交付標準和交付方式,土地使用年限的起始計算就會成為一個問題。由于政府原因,土地不能按時交付或長期閑置的情況并不鮮見。從公平的基本原則和《土地出讓期限規(guī)定》的初衷出發(fā),土地使用期限應(yīng)當自受讓人實際使用之日起計算。因此,因政府未按時交付土地或者交付土地不符合條件,使用人不能實際使用土地的,土地使用年限應(yīng)當從符合條件之日起計算,而不是從原出讓合同約定的時間起計算。
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