1。買房時為什么要交土地出讓金？

商品房，開發(fā)商以出讓方式取得土地使用權(quán)，并已按出讓合同約定支付土地出讓金；出售商品房時，他還將相應區(qū)域的土地出讓金計入房價成本，分攤給購房者。也就是說，買受人已經(jīng)支付了購買該房產(chǎn)的土地出讓金。但是，買受人購買商品房后，不能永久使用土地，因為土地轉(zhuǎn)讓受年限限制。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例》，居住用地最長出讓年限為70年，工業(yè)用地最長出讓年限為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最長出讓年限為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。土地使用期滿后，業(yè)主只有重新繳納土地出讓金，才能合法使用土地和房屋。在此提醒購房者：購房時應仔細詢問土地使用年限。過去有購房者反映，他在商住樓買了房子，簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)是綜合用地，只能使用50年。

如果買受人購買了持有土地轉(zhuǎn)讓證的二手房，買受人無需再付款，因為出賣人已經(jīng)支付了土地轉(zhuǎn)讓費。不過，在購買這類房產(chǎn)的過程中，還是需要注意土地的使用年限。比如，所購房屋原使用年限為70年，出賣人轉(zhuǎn)讓時已使用30年。那么購房人拿到房子后只能再使用40年，而不是70年，超過期限后還要補交房款。土地出讓金的計算方法是什么？土地出讓金，是指國家在一定時期內(nèi)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者作為土地所有者而征收的土地權(quán)益。以出讓方式取得的土地使用權(quán)發(fā)生出讓、抵押等市場行為的，必須辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金后，方可辦理土地登記。如何計算土地出讓金？讓我告訴你土地出讓金的正確計算方法如下：

公式：補地價（元）=網(wǎng)格點樓面標準地價（元/m2）×容積率修正系數(shù)×10%×掛牌房屋建筑面積×年修正系數(shù)

（1）有一個實際值成交價格，且不低于基準地價平均標準的，成交價格低于基準地價平均標準的，按基準地價平均標準的40%計算。（2）劃撥土地使用權(quán)出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

（3）以上方式計算的土地出讓金金額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，應當委托有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)進行評估，并按評估價格的40%計算土地出讓金。（四）劃撥土地使用權(quán)成本價占地價的最高比例不得高于60%。按劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價折算為市場地價，再按不低于40%的標準計算出讓金。你知道嗎