1、 什么是非法賣地？

違法賣地，是指不僅買賣土地所有權(quán)，而且買賣土地使用權(quán)的行為，即土地使用權(quán)人不按照法律規(guī)定的條件和程序?qū)⑼恋厥褂脵?quán)全部轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人向其支付價款的行為。《土地管理法》第二條第三款規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”。顯然，土地所有權(quán)的買賣、贈與、交換、投資等行為都是違法的，應(yīng)當(dāng)在民法上認定為無效。近年來，通過“以租代征”的方式擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是一種新的違法行為形式，是一種嚴重的土地違法行為。所謂“以租代征”，是指未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模，出租、占用農(nóng)民集體農(nóng)用地進行非農(nóng)建設(shè)的違法行為。“以租代征”的實質(zhì)違反了土地利用管制制度。未經(jīng)依法批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地，在規(guī)劃、計劃外非法擴大建設(shè)用地規(guī)模，同時逃避繳納相關(guān)稅費和履行耕地占補平衡的法定義務(wù)。這種行為將嚴重沖擊土地利用調(diào)控等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調(diào)控政策和耕地保護目標(biāo)的落實。《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控的通知》[2006]31號文件規(guī)定，禁止擅自將農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)，擴大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為審批手續(xù)。農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須符合規(guī)劃，嚴格限制在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。同時，明確了法紀(jì)：未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機關(guān)工作人員以“以租代征”方式批準(zhǔn)占用建設(shè)用地的，屬于違法批地行為；單位和個人以“以租代征”的方式擅自占用建設(shè)用地的，屬于違法占地，依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。根據(jù)現(xiàn)行土地法律法規(guī)，農(nóng)村集體土地使用權(quán)除因集體土地使用企業(yè)破產(chǎn)、兼并等原因依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)外，不得轉(zhuǎn)讓（含出租）用于非農(nóng)建設(shè)。違反上述法律規(guī)定的，轉(zhuǎn)讓集體土地屬于違法行為。除買賣外，還有其他形式的非法轉(zhuǎn)讓，如與土地一起買賣房屋、以土地合資企業(yè)的名義轉(zhuǎn)讓土地等，非法轉(zhuǎn)讓的主體是享有集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的農(nóng)村集體，大多是村委會或村干部。這種非法流轉(zhuǎn)集體土地的行為會造成集體耕地資源的減少，進一步加劇人地矛盾。非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，是指國家無償提供給土地使用者的土地。劃撥土地不能直接進入土地流轉(zhuǎn)市場。如果進入市場，必須依法辦理過戶手續(xù)并繳納過戶費。法律禁止無償轉(zhuǎn)讓國家提供的劃撥土地使用權(quán)，或者以買賣房屋的名義轉(zhuǎn)讓土地、以土地使用權(quán)入股聯(lián)營企業(yè)分紅、入股聯(lián)營房屋等其他方式進行隱形交易。土地非法轉(zhuǎn)讓主要是指行為人以出讓方式取得土地使用權(quán)后，不按照出讓合同約定投資開發(fā)土地的行為。根據(jù)土地管理規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，必須按照規(guī)定對土地進行相應(yīng)的投資開發(fā)后進行出讓。它是典型的土地投機行為，屬于非法轉(zhuǎn)讓土地行為。

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