土地增值稅的兩種清算方式是什么?一種計(jì)算方法,即在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,每項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的增值額和扣除額,分別按照普通住宅、非普通住宅、門面房等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入比或固定成本比或其他合理方法計(jì)算,車庫等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品除工程量外,還用于計(jì)算每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的通知》(國稅發(fā)[2006]187號),持計(jì)算方法A觀點(diǎn)的納稅人,應(yīng)當(dāng)以國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位計(jì)算土地增值稅,以分期開發(fā)的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。開發(fā)項(xiàng)目包括普通住宅和非普通住宅的,增值額應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算。
第二種計(jì)算算法是指在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(包括普通住宅、非普通住宅、門面房、,車庫等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品)經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)為單位。然后根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入或固定成本的比例或其他合理方法,將增值額和扣除項(xiàng)目的金額分?jǐn)偟狡胀ㄗ≌⒎瞧胀ㄗ≌㈤T面房、車庫等其他房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品中,從而計(jì)算出各房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅。持B計(jì)算法觀點(diǎn)的納稅人依據(jù)的是《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條“土地增值稅按納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對象計(jì)算”的規(guī)定。比較了同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅a、B兩種計(jì)算方法的不同稅負(fù)結(jié)果。湖北省隨州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006年1月1日至2012年6月30日,土地增值稅清算項(xiàng)目總建筑面積124326.5平方米,不可售面積6078.34平方米,可售面積118248.16平方米,可售面積99670.04平方米,其中普通住宅31363.73平方米,非普通住宅27432.49平方米,其開發(fā)的產(chǎn)品(包括門面房、車庫等)已銷售40873.82平方米,未銷售面積18578.12平方米。經(jīng)核實(shí),該單位2006年1月1日至2012年6月30日銷售收入26485.56萬元,其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入4018.75萬元,非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入3829.78萬元,其他開發(fā)產(chǎn)品銷售收入18637.03萬元。在該項(xiàng)目土地增值稅清算中,將合理的總成本分?jǐn)偟揭咽鄢霎a(chǎn)品和未售出產(chǎn)品之間,已售出產(chǎn)品的扣除項(xiàng)目金額為24721.54萬元,其中支付土地使用權(quán)購置款3409.48萬元,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)14455.96萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本1786.54萬元(按取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)1496.47萬元,扣除20%的稅費(fèi)3573.09萬元,土地增加值26485.56-24721.54=1764.02萬元。
一種計(jì)算方法:在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,先根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)分別計(jì)算增值額和扣除額,再計(jì)算出每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅:轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬元,扣除項(xiàng)目7065.01萬元,其中取得土地使用權(quán)支付1072.88萬元,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)4187.07萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本526萬元=(10.7288+41.87.07)×10%=526萬元,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)227.07萬元,財(cái)政部規(guī)定扣除20%的增值額1051.99%,增值額4018.75-7065.01=-3046.26萬元,增值額為負(fù),無需繳納土地增值稅。
2。非普通標(biāo)準(zhǔn)住房:轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬元,扣除項(xiàng)目6348.61萬元,其中:取得土地使用權(quán)支付938.4萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本3778.7萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本471.7萬元,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)216.39萬元,財(cái)政部規(guī)定的20%扣除額943.42萬元,增值稅3.82億元9.78-6348.61=-251883(萬元),增值額為負(fù),無需繳納土地增值稅。其他開發(fā)產(chǎn)品:轉(zhuǎn)讓收入18637.03萬元,扣除項(xiàng)目金額11307.92萬元,其中取得土地使用權(quán)支付1398.2萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本6490.19萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本788.84萬元,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)1053.1萬元,1577.68萬元按財(cái)政部規(guī)定的20%扣除,增值稅為18637.03-11307.92=732911(萬元),增值率=7329.11△11307.92=64.81%,應(yīng)交土地增值稅=7329.11×40%-11307.92×5%=236624(萬元)。因此,應(yīng)納土地增值稅總額2366.24萬元,已繳528.3萬元,應(yīng)補(bǔ)1837.94萬元,負(fù)擔(dān)率2366.24△26485.56=8.93%。
b計(jì)算算法:在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,先計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增值額和抵扣額,然后分別計(jì)算各房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住房:普通標(biāo)準(zhǔn)住房轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬元,占銷售總收入的4018.75△26485.56=15.17%,計(jì)算增值額=項(xiàng)目土地總價(jià)值×收益率=1764.02×15.17%=2676萬元,根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第十一條規(guī)定,扣除總額=401875-26760=3751.15萬元,增值率=267.60△37.51.15=7.12%,不足20%,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)房屋銷售,增值額不超過扣除額20%的,免征土地增值稅。
2。非普通標(biāo)準(zhǔn)住房:轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬元,占銷售總收入的14.46%,計(jì)算增值額1764.02×14.46%=255.08(萬元),扣除總額38.2978-255.08=3574.70(萬元),增值率255.08△3574.70=7.14%,應(yīng)納土地增值稅76.52萬元。其他開發(fā)產(chǎn)品:轉(zhuǎn)讓收入18637.03萬元,占銷售收入總額的18637.03△26485.56=70.37%,計(jì)算增值額1764.02×70.37%=1241.35萬元,扣除總額18637.03-1241.35=17395.68萬元,增值率1241.35△17395.68=7.14%應(yīng)交土地增值稅372.38萬元。因此,應(yīng)納土地增值稅總額為76.52+372.38=44.89萬元,實(shí)繳52.83萬元,應(yīng)退79.4萬元,負(fù)擔(dān)率為448.90△26485.56=1.69%。與第一種情況相比,普通標(biāo)準(zhǔn)住房、非普通標(biāo)準(zhǔn)住房等開發(fā)產(chǎn)品增值率相等,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅減征額為2366.24-448.90=191734(萬元)。盡管a、B兩種計(jì)算方法各有其原因,但在a、B兩種計(jì)算方法中,不能任意選擇土地增值稅結(jié)算。
以上就是相關(guān)答案。土地增值稅的結(jié)算方式有兩種,可以隨意選擇。當(dāng)我們計(jì)算時(shí),我們可以根據(jù)上面的公式來計(jì)算。繳納土地增值稅是公司的義務(wù),不允許偷稅漏稅。如果您有其他法律問題,可以向律師咨詢。你知道嗎
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