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寧波
轉讓土地抵押
摘要：隨著我國房地產市場的發展和房地產金融業務的增多，劃撥土地抵押貸款活動日益頻繁。據溫州市國土資源局統計，2005年1月至4月，鹿城區共辦理土地抵押貸款303宗，抵押金額33.88億元，抵押面積200萬平方米，比去年同期增加。但由于土地抵押涉及法律問題多、手續復雜，為了方便廣大市民，市行政審批服務中心國土資源局窗口對土地抵押過程中遇到的問題進行了詳細解答。土地抵押是指在法律允許的范圍內，不轉移土地所有權，以土地使用權作為債權的擔保；債務人不履行債務時，債務人有權依法處分土地使用權，并享有優先受償權。
問：劃撥的土地可以抵押嗎？
A:根據《城市房地產管理法》第四十七條的規定，依法取得的房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權可以設定抵押權。因此，有的銀行認為劃撥的土地使用權不能抵押。但劃撥土地使用權必須經過國土資源部門審批，現在審批手續和抵押登記手續合二為一。
問：哪些土地所有權或使用權依法不能抵押？土地所有權和使用權依法不得抵押。《擔保法》第三十七條規定，下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第（三）項規定的除外；（三）教育設施，學校、幼兒園、醫院等事業單位和社會團體以公益為目的的醫療衛生設施和其他公益性設施；（四）所有權、使用權不清或者有爭議的財產；（五）依法查封、扣押、監管的財產；（6） 其他依法不能抵押的財產。
根據上述規定，不能抵押的土地所有權或者使用權，即使當事人簽訂抵押合同，也是無效的。如何對劃撥取得的國有土地使用權進行地價評估并簽訂合同？
A：抵押人委托具有土地評估資質的中介機構對劃撥取得的國有土地使用權進行地價評估。土地部門確定地價并核定出讓金數額后，抵押人與抵押權人簽訂抵押合同。
問：如果房屋抵押，房屋占用的國有土地使用權能否一并抵押？
A:我國國有土地所有權不能轉讓，但國有土地使用權可以依法有償轉讓。住房和土地密不可分。因此，以國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用的國有土地使用權一并抵押。根據法律規定，房地產抵押權在先的，應當抵押土地；土地抵押權在先的，應當抵押房地產。在國有土地上抵押房屋時，要注意兩點：一是房屋占用的土地使用權是否依法登記。未辦理土地登記的，土地使用權不受法律保護，不能對抗第三人。未辦理土地使用權登記，取得土地使用證的，不得設定抵押登記。二是以轉讓方式取得房屋占用的國有土地使用權的，抵押權人在實現抵押、拍賣、變賣房屋價款并依法繳納土地使用權出讓金時，有優先受償權。你知道嗎
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