如何處理土地抵押合同糾紛
雙方當(dāng)事人可以先調(diào)解,調(diào)解不成的可以起訴解決,這樣法院才能做出相對(duì)公正的判決。根據(jù)《擔(dān)保法》,抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)該財(cái)產(chǎn)的占有,以該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)的,財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換、變賣、拍賣后,債權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人之間設(shè)定抵押權(quán)的合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立,其內(nèi)容主要包括:被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額;債務(wù)人履行債務(wù)的期限;抵押物的名稱、數(shù)量;抵押擔(dān)保的范圍,土地抵押合同是因土地抵押合同糾紛提起的訴訟。根據(jù)民事訴訟法第二十四條的規(guī)定,由被告住所地或者抵押合同履行地人民法院管轄。處理土地抵押合同的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》第十六章、《擔(dān)保法》第三章、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》,最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋。抵押合同與擔(dān)保合同一樣,也是以主合同存在為基礎(chǔ)的主合同的從屬合同。抵押合同也具有一定的獨(dú)立性,當(dāng)事人可以單獨(dú)就抵押合同提起訴訟。因此,《規(guī)定》也將其視為獨(dú)立的三級(jí)訴因。在確定訴訟事由時(shí)應(yīng)當(dāng)注意,當(dāng)事人同時(shí)就主合同和抵押合同提起訴訟的,應(yīng)當(dāng)以主合同而不是土地抵押合同確定訴訟事由。另外,對(duì)抵押合同的性質(zhì)有兩種觀點(diǎn),一種是屬于物權(quán)行為,另一種是屬于債權(quán)行為。我國主流觀點(diǎn)采用債權(quán)行為理論。抵押合同只是設(shè)定抵押權(quán)的合同。合同的成立并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)的產(chǎn)生,抵押權(quán)的產(chǎn)生也有賴于公示。因此,在確定訴因時(shí),應(yīng)當(dāng)注意土地抵押合同與抵押糾紛的區(qū)別。抵押權(quán)糾紛是物權(quán)糾紛,土地抵押合同是債權(quán)糾紛。土地使用權(quán)抵押及其條件土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)受讓人以土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保。債權(quán)人不能履行債務(wù)時(shí),可以將抵押的土地使用權(quán)折價(jià)或者優(yōu)先受償。根據(jù)我國法律規(guī)定,土地使用者在滿足一定條件的前提下,有權(quán)抵押土地使用權(quán)。這些條件如下:
1。抵押人是土地使用權(quán)人。也就是說,土地抵押合同的抵押人必須有抵押土地的使用權(quán),沒有土地使用權(quán)的人不能抵押土地使用權(quán)。抵押的土地使用權(quán)通常是有償取得的。劃撥取得的土地使用權(quán),符合下列條件,并經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的,劃撥的土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)可以抵押:(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(二)持有國有土地使用證;(三)具有地上建筑物及其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證書;(四)依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同,并向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府繳納土地使用權(quán)出讓金,或者以租金收入支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)抵押合同不得違反國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。抵押人不得喪失土地使用權(quán)。土地使用權(quán)因使用期限屆滿或者國家依法收回而不存在的,不得抵押。土地使用權(quán)抵押時(shí),地上建筑物和其他附著物也應(yīng)當(dāng)?shù)盅骸5厣辖ㄖ锖推渌街锏盅簳r(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也抵押。土地使用權(quán)抵押,抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同,并按照規(guī)定辦理抵押登記。第二,土地使用權(quán)抵押合同中雙方的權(quán)利義務(wù)在土地使用權(quán)抵押合同訂立后,雙方之間會(huì)存在一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。抵押人在土地使用權(quán)抵押合同中的權(quán)利主要有:。抵押人以土地使用權(quán)為抵押物的,不轉(zhuǎn)讓抵押物,仍按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的約定占用、使用土地,在抵押期間依法享有土地收益。但是,除債務(wù)人不履行債務(wù)后抵押物的孳息外,孳息應(yīng)當(dāng)屬于抵押權(quán)的范圍。抵押人有權(quán)處分土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押后,抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。但為保證抵押權(quán)人的利益,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人的同意。否則,抵押人的轉(zhuǎn)讓無效。抵押人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)抵押價(jià)值的剩余部分設(shè)立債務(wù)擔(dān)保。一般來說,土地使用權(quán)抵押人不得重復(fù)抵押同一土地使用權(quán)的價(jià)值。但是,這并不排除抵押人可以為同一土地使用權(quán)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)。抵押人的義務(wù)是保證抵押土地使用權(quán)的效力。抵押人應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的約定,積極開發(fā)利用土地,保持土地使用的實(shí)用價(jià)值,不受他人損害。有第三人追索土地使用權(quán)的,抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人,保證抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)人在土地使用權(quán)抵押合同中的主要權(quán)利如下:。也就是說,債務(wù)人不履行債務(wù)的,抵押權(quán)人可以折價(jià)出售抵押物,取得優(yōu)先受償權(quán)。他人侵犯土地使用權(quán)的,抵押權(quán)人有權(quán)停止侵害,恢復(fù)原狀,賠償損失。抵押權(quán)人有代位求償權(quán)。抵押物受到他人侵害的,抵押權(quán)人可以根據(jù)抵押人的轉(zhuǎn)讓,對(duì)抵押物享有代位求償權(quán)。也就是說,我們可以直接向侵權(quán)人或者保險(xiǎn)公司索賠,以獲得賠償或者保險(xiǎn)金。抵押權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)。抵押權(quán)人還欠他人債務(wù)時(shí),為履行清償義務(wù),可以將抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。但抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),債務(wù)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。
抵押權(quán)人應(yīng)履行的義務(wù)主要在于按債務(wù)關(guān)系的數(shù)額償還債務(wù),即抵押物折價(jià)或變賣時(shí),超出的債務(wù)價(jià)款應(yīng)返還抵押人。第三,其他有關(guān)土地使用權(quán)抵押的法律法規(guī)在實(shí)踐中,當(dāng)事人除應(yīng)遵守上述法律法規(guī)外,還應(yīng)遵守以下法律法規(guī)。
1。《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱擔(dān)保法)規(guī)定了土地使用權(quán)抵押。第三十四條抵押人有權(quán)依法處分土地上的國有土地使用權(quán)、房屋和其他固定物,以及荒山、溝渠、山丘的土地使用權(quán),抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的灘涂和其他荒地,可以抵押。第三十六條規(guī)定,以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的,抵押時(shí)國有土地上的房屋同時(shí)抵押。抵押人的義務(wù)
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