1。目前評(píng)估方法存在的問(wèn)題，城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估大多采用基準(zhǔn)價(jià)結(jié)合新建、區(qū)位、街道等系數(shù)綜合確定拆遷價(jià)格，不符合精神和精神。首先，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)決定的，市場(chǎng)不僅受其內(nèi)在有形的物理因素的影響，而且受市場(chǎng)中諸多因素的影響，后者的影響往往大于前者。比如樓盤(pán)周邊環(huán)境的影響因素，同一樓盤(pán)的同一位置，并不意味著周邊環(huán)境是一樣的。這是由房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定的，因此，我們僅以基準(zhǔn)價(jià)來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次，“基準(zhǔn)價(jià)”一詞的由來(lái)在數(shù)據(jù)中找不到，更談不上其計(jì)算的依據(jù)和科學(xué)性。事實(shí)上，它仍然是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)。因此，住房基準(zhǔn)價(jià)格不是一種市場(chǎng)行為，不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)上住房?jī)r(jià)格存在的諸多變化，甚至政府及其部門(mén)故意降低基準(zhǔn)價(jià)格。

3。房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格存在的問(wèn)題土地補(bǔ)償價(jià)格沒(méi)有得到真正體現(xiàn)。在一些城市，現(xiàn)行的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格是一種新的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格，其最終結(jié)果只能最大限度地反映房屋本身的內(nèi)在形態(tài)價(jià)格，而不能正確反映房屋實(shí)體帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更不能反映土地的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)然，這一最終結(jié)果普遍反映了補(bǔ)償價(jià)格偏低。沒(méi)有充分考慮房地產(chǎn)的容積率和建筑密度等合理利用土地的因素，而是將土地和房屋的重置價(jià)合并為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋建筑面積計(jì)算。其結(jié)果必然導(dǎo)致人們誤以為同質(zhì)同量同價(jià)的土地容積率高，建筑密度大的土地地價(jià)高；政府部門(mén)干預(yù)較多，甚至一些地方政府為了體現(xiàn)政績(jī)，降價(jià)、降成本，坑蒙拐騙民，害民，與民爭(zhēng)利，都會(huì)損害政府形象。房屋性質(zhì)認(rèn)定中存在的問(wèn)題有：我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)滯后于部分被拆遷房屋，相關(guān)手續(xù)確實(shí)難以完善。但是，一些城市一味強(qiáng)調(diào)程序的完善，僵化教條地認(rèn)定房屋的性質(zhì)，而不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。最終導(dǎo)致對(duì)歷史的不尊重，未能體現(xiàn)住房能帶來(lái)更大利益的客觀事實(shí)。

5。安置房?jī)r(jià)格確定中存在的問(wèn)題眾所周知，安置房是由拆遷人提供的，其價(jià)格應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)來(lái)確定，而被拆遷的房屋是否也是全市場(chǎng)價(jià)？當(dāng)然，這是有差距的。首先，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的確定存在問(wèn)題。其次，安置房?jī)r(jià)格滯后于被拆遷房，這是不一樣的，這必然導(dǎo)致安置房?jī)r(jià)格與拆遷補(bǔ)償價(jià)格之間失去“公平性”。

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