1、 產(chǎn)權(quán)交換是指將被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)與被拆遷、改建的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換。被征收人喪失被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，置換后又有被置換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)交易是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是征收人以實(shí)物形式對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償。通常發(fā)生在被征收人不愿意拿到補(bǔ)償款在市場(chǎng)上買房，被征收人為被征收人妥善安置提供經(jīng)適房的情況下。住宅和非住宅均可采用產(chǎn)權(quán)交易方式，但不包括非公益性住房的附屬物。產(chǎn)權(quán)交換雖然以實(shí)物形式體現(xiàn)，但本質(zhì)上是以等價(jià)交換原則為基礎(chǔ)的。征收人按照被征收房屋的評(píng)估價(jià)格對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，然后被征收人按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買征收人提供的換房。被征收房屋評(píng)估價(jià)格與交易房屋市場(chǎng)價(jià)格的差額結(jié)算。產(chǎn)權(quán)交易一般分為原地搬遷和原地搬遷。也就是說(shuō)，異地重建或者異地重建的房屋與被拆遷房屋進(jìn)行互換。被拆遷人喪失被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)交換后擁有被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)。住宅和非住宅均可采用產(chǎn)權(quán)交易方式，但非公益性住房的附屬物除外。”《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房屋產(chǎn)權(quán)交換的，拆遷人和被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和被拆遷房屋的價(jià)格，解決產(chǎn)權(quán)交易的價(jià)差無(wú)論是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)交換，都有一個(gè)必須明確的基本原則，即等價(jià)原則。房屋屬于被拆遷人的私有財(cái)產(chǎn)，被拆遷人可以依法對(duì)其合法擁有的房屋行使占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)?！薄５诙?，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)交換是被拆遷人根據(jù)拆遷條例可以選擇的兩種補(bǔ)償安置形式。哪一個(gè)是被拆遷人的權(quán)利，不是被拆遷人的權(quán)利。被拆遷人一旦選擇產(chǎn)權(quán)交換，自然會(huì)面臨返還面積、返還地點(diǎn)、返還目的、返還期限等問(wèn)題。這些問(wèn)題最終需要通過(guò)與搬遷群眾簽訂協(xié)議來(lái)明確。這些協(xié)議能否阻止被拆遷人將房屋出售給他人，能否對(duì)抗第三方，取決于協(xié)議的名稱和性質(zhì)。因此，從拆遷實(shí)踐的角度來(lái)看，有必要關(guān)注產(chǎn)權(quán)交易中經(jīng)常面臨的三個(gè)問(wèn)題。（1） 被拆遷人只能選擇最接近被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證規(guī)定的法定面積的房屋類型，拆遷一個(gè)產(chǎn)權(quán)，安置一個(gè)產(chǎn)權(quán)。被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)面積超過(guò)被拆遷房屋最大單位面積的，經(jīng)拆遷人同意，業(yè)主可以申請(qǐng)多套房屋拆遷，但被拆遷房屋的總面積不得超過(guò)被拆遷房屋的法定總面積。（2） 安置房平均成本價(jià)為1498元/m2，每套安置房的具體價(jià)格按不同樓層乘以樓層系數(shù)計(jì)算。拆遷房屋（含裝修）價(jià)值與安置房?jī)r(jià)值的差額，應(yīng)當(dāng)予以結(jié)算。安置房面積超過(guò)被拆遷房屋法定面積20%的，按照成本價(jià)收購(gòu)被拆遷房屋；安置房面積超過(guò)被拆遷房屋法定面積20%的，被拆遷房屋按安置房市場(chǎng)價(jià)的10%購(gòu)買。安置房面積小于被拆遷房屋法定面積的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償被拆遷人。

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