今年以來(lái)，浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院東錢湖法院受理的房屋買賣案件急劇增多，爭(zhēng)議房屋多為位于下?tīng)I(yíng)、東錢湖等地轄區(qū)內(nèi)的安置房，如“賣方改變主意，買方起訴”的主要原因，急劇增加的項(xiàng)目可以歸結(jié)為在過(guò)去兩年市場(chǎng)價(jià)格飆升。也可以說(shuō)，這是近兩年寧波樓市非理性發(fā)展留下的“后遺癥”。與普通房屋交易糾紛不同的是，這些安置房在交易時(shí)沒(méi)有取得權(quán)屬證書，土地使用權(quán)的性質(zhì)也有其特殊性。在審判實(shí)踐中也存在一些誤區(qū)，觀點(diǎn)和做法不一。案件一：2003年9月8日，原告婁某與被告應(yīng)某簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定被告將拆遷安置房出售給原告，面積77.63平方米，總價(jià)22.5萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，原告按合同約定支付了定金和預(yù)付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告，原告入住。2004年4月初，被告人在領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證后拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過(guò)戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。庭審中，被告人聲稱，雙方簽訂協(xié)議時(shí)，轉(zhuǎn)讓房屋尚未交付，也未收到任何權(quán)屬證明。原告與被告之間的這一交易違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)“未依法登記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書不得轉(zhuǎn)讓”的強(qiáng)制性法律規(guī)定，需要雙方確認(rèn)買賣協(xié)議無(wú)效當(dāng)事人。

案件二，原告陳某與被告王某因房屋買賣發(fā)生糾紛。與案件一一樣，當(dāng)雙方簽訂協(xié)議并收到原告預(yù)付款，原告也入住時(shí)，被告拒絕履行協(xié)議，辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。被告將房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)共有人同意，被告擅自處分共有財(cái)產(chǎn)無(wú)效，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。二是無(wú)權(quán)屬證明的房屋（預(yù)購(gòu)房屋）轉(zhuǎn)讓的效力。首先要明確“房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓”不等于“房地產(chǎn)不能出售”。該法第三十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)出售、贈(zèng)與或者其他合法手段將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。”因此，“不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)當(dāng)包括簽訂合同、付款、交付房屋、轉(zhuǎn)讓房屋等一系列債權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為所謂不轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為合同履行的目的是上述一系列行為不能完全完成，所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。但不應(yīng)認(rèn)為法律禁止訂立預(yù)購(gòu)（預(yù)購(gòu)）轉(zhuǎn)讓合同或簽訂的合同均無(wú)效。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“預(yù)售商品房的，預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)讓未完成預(yù)售商品房的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”，可見(jiàn)，在取得權(quán)屬證書前轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房是可行的，否則應(yīng)予以禁止。事實(shí)上，《城市房地產(chǎn)管理法（草案）》已經(jīng)明確禁止預(yù)售住房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式頒布時(shí)，改為上述45條規(guī)定。由此，我們可以看到我國(guó)法律承認(rèn)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓的基本精神。從以上兩起案件來(lái)看，雙方簽訂協(xié)議時(shí)，被告的安置房尚未竣工，但這并不影響轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。再者，現(xiàn)實(shí)生活中以不存在或尚未實(shí)際取得的標(biāo)的物訂立合同的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，合同法也持肯定態(tài)度。典型的例子有融資租賃合同、期貨交易等，目前理論界對(duì)無(wú)過(guò)戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力已經(jīng)統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要件，不是銷售合同的有效內(nèi)容。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》也明確規(guī)定：“當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)，不影響合同效力，而合同標(biāo)的物所有權(quán)等物權(quán)不可轉(zhuǎn)讓”，這一做法的改變，有效地制止了一些以未經(jīng)登記的房地產(chǎn)銷售為借口，為追求更大利益而聲稱合同無(wú)效的不誠(chéng)實(shí)行為。正確認(rèn)識(shí)和區(qū)分預(yù)售房屋轉(zhuǎn)租合同的效力，具有同樣的社會(huì)效果。就上述兩起案件而言，雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)均知道未取得房屋所有權(quán)證，雙方對(duì)房屋買賣有明確約定，不存在其他產(chǎn)權(quán)糾紛。如果所購(gòu)房屋已交付原告，被告在訴訟前已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，則《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條仍將嚴(yán)格適用，這一條勢(shì)必助長(zhǎng)一種隨意毀約、違背誠(chéng)信的不良社會(huì)風(fēng)氣，這也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的踐踏。你知道嗎