在公房拆遷過程中,常見的方式有:以房改成本價將產權出售給承租人,協議購買承租人使用權(貨幣補償)或異地安置承租人,選擇單向評估公司,低價評估房價,向房管部門申請行政裁定、下達強拆令等。保障承租人權利的方法也可以是:協議購買房屋產權、申請行政復議、提起行政訴訟。如前文所述,我國公共住房的現有屬性有:直接管理的公共住房和自行管理的公共住房。直接管理的公有住房,是指由政府公共住房管理部門或者政府授權的管理單位依法直接經營管理,產權歸國家直接所有的國有住房。自管公房:指政府、企事業單位擁有并由其管理的房屋財產。
以北京市為例:根據《北京市職工購買拆遷范圍內的公房平房、簡易房和筒形房管理辦法》第二條規定,由房管所管理的公房平房、簡易房和筒形房必須按照本辦法的規定出售給職工,房屋承租人購買房屋后即為房屋所有人;單位自理的公房平房、簡易房、筒形房可以按照本辦法的規定出售給職工,也可以按照《北京市住房公積金管理辦法》第二十九條的規定辦理城市房屋拆遷管理市。第二十九條規定,公共住房被拆遷的,被拆遷人可以通過購買房屋承租人依法享有的公共住房使用權或者異地安置房屋承租人的方式,解除與房屋承租人的租賃關系,被拆遷人應當賠償被拆遷人。
由于拆遷管理規定,拆遷主體只能是房屋所有人,因此對于直接管理,房管所必須將房屋產權出售給承租人才能進行拆遷;對于單位自行管理的公房,如果單位自愿放棄產權,可以采取房改、危改的方式,將產權協議出售給承租人;如果單位不愿意放棄產權,有兩種處理方式:協議購買使用權進行貨幣補償,或者搬遷并繼續簽訂租賃合同。從之前的案例分析,后一種情況非常少見,大部分都是以協議購買為主,這樣便于拆遷人下一步計劃的實施。根據上述情況,拆遷人應與公房承租人協商拆遷補償方案。當然,在協商過程中,拆遷人當然希望把拆遷成本降到最低,所以在這場利益糾紛中,被拆遷人顯然處于弱勢地位。
如果雙方利益差距過大,難以達成協議,則最終協商不成,持拆遷許可證的拆遷人將根據分戶房屋的測量數據,向轄區建委申請裁決事先,或由單邊評估機構出具評估結果等相關文件。根據最高人民法院2005年8月11日司法解釋,拆遷人與房屋承租人未就拆遷補償安置達成協議的,人民法院不予受理向人民法院提起的民事訴訟,并告知當事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。事實上,這意味著政府希望雙方能夠通過調解和裁決來解決爭端。第三,以強制拆遷程序為前提,那么從裁定程序到強制拆遷程序還需要一段時間。首先,拆遷人應準備好相關申請材料,提交建委或房管部門,經房管部門初審后,通知雙方進行調解談話。當然,談話的結果通常不起任何作用,但可以根據調解談話的記錄作出判決,這將使被拆遷人處于非常被動的地位。如果法律維權意識淡薄,很可能錯失維權的有利時機,耽誤自己的復議或訴訟權利,將產生不可彌補的法律后果。裁決生效后,通常會正式組織聽證程序,最后的情況是強拆。這無疑給被拆遷人的精神造成巨大壓力,也給他們的財產利益造成巨大損失。第四,要堅決運用法律武器,維護自己的合法權益。
最高法院的司法解釋還賦予承租人行政復議的權利:對建委關于拆遷補償安置的決定不服的,可以向人民法院提起行政訴訟。
如上所述,拆遷人對被拆遷人實施了一系列正式的法律手段,因此我們必須用同樣的法律武器來保護他們的權利。保護他們權利的有效途徑顯然是復議和訴訟,但在這里運用技巧是極其關鍵的。那就要不斷充實自己的法律知識,武裝自己,在不能獨立解決問題的時候,尋求法律工作者的幫助,真正實現自己應有的利益。你知道嗎
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簡介:
王春海律師,男,畢業于燕山大學法學專業,山東濱藍律師事務所主任,專職律師。 自執業以來,一直從事房地產、公司、金融等法律事務,在為房地產、公司企業、銀行、擔保公司、政府機構等提供法律服務的過程中積累了豐富的經驗。該律師以其優良的專業化服務和勤勉的敬業精神贏得了廣大客戶的好評。 先后為濰坊信悅房地產有限公司、濰坊市家福置業有限公司、濰坊市一鼎裝飾有限公司、濰坊萬泰裝飾設計有限公司、濰坊農村商業銀行股份有限公司、招商銀行股份有限公司濰坊分行、中國大地財產保險股份有限公司濰坊中心支公司、山東津海油氣能源有限公司、彩娜菲詩(中國)全國連鎖機構等多家單位提供優質的法律服務。為濰坊市濱海地稅局、濰坊市坊子區招商局、濰坊市坊子區安監局等多家政府機關擔任常年法律顧問。全程參與濰坊市奎文區集體資產改制專項法律服務工作。 聯系方式:17861215566
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