稅收政策。企業所得稅《國家稅務總局關于企業政策性搬遷、處置所得有關企業所得稅處理的通知》（國稅函[2009]118號）規定，企業政策性搬遷、處置所得是指整體搬遷（含部分搬遷）（二）因政府城市規劃、基礎設施建設等政策原因，企業按照規定標準從政府取得的搬遷補償收入或者相關資產處置收入，通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權出讓收入。企業的政策性搬遷、處置所得，應當按照下列方式處理：

（1）根據搬遷方案，企業應當恢復原生產經營業務或者異地重建后轉為新的生產經營業務，并使用搬遷、處置所得企業購置或者建造與固定資產性質相同或者類似的固定資產、土地使用權（以下簡稱置換），或者改造其他固定資產，或者進行技術改造、安置職工，搬遷、處置所得扣除固定資產置換、改良費用、技術改造費用、安置職工費用后的余額，計入企業應納稅所得額。（二）企業沒有固定資產置換、改良、技術改造或者購買其他固定資產的計劃或者項目報告的，以搬遷收入加上出售各類拆遷固定資產收入，扣除各類拆遷固定資產的折現值和處置費用后，計入企業當年應納稅所得額，并計算繳納企業所得稅。

（3）企業利用政策性搬遷、處置所得購買、改良的固定資產，其折舊、攤銷可按現行稅收規定計算，在企業所得稅前扣除。

（4）企業取得的搬遷收入或者處置收入，自計劃搬遷的下一年起五年內，不計入當年應納稅所得額。五年內搬遷完成的，企業搬遷收入按上述規定處理。營業稅及附加稅費《營業稅稅目說明（試行）》第八條規定，土地所有人轉讓土地使用權、土地使用者將土地使用權返還土地所有人的行為，不征收營業稅。因此，企業政策性搬遷收入不需要繳納營業稅。此外，《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條規定，單位和個人出售、轉讓所購不動產或者轉讓土地使用權的，以總收入減去原收入的差額為營業額購買或者轉讓不動產或者土地使用權的價款。因此，企業將土地、建筑物轉讓給房地產開發公司，需要繳納營業稅、城建稅和教育費附加。《土地增值稅暫行條例》第八條規定，國家建設依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，國家建設依法征用、收回的房地產，是指政府因城市實施規劃和國家發展需要征用、收回的房地產建筑。因此，符合條件的企業政策性搬遷所得不需要繳納土地增值稅，企業轉讓土地使用權時應按規定繳納土地增值稅。根據《印花稅暫行條例》及其實施細則和《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號），對土地使用權出讓合同、土地使用權出讓合同、土地買賣合同征收印花稅商品房。因此，搬遷企業取得的土地使用權出讓收入部分，應按規定繳納印花稅。根據《契稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉讓土地、房屋所有權的單位和個人為契稅納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。可見，企業政策性搬遷收入無需繳納契稅。

案例

A公司是位于中國某市的營利性加工企業，為增值稅一般納稅人，適用企業所得稅稅率為25%。a公司生產區位于老城區，廠房面積小，交通擁擠，貨物進出不便。幾年前，A公司在城郊購置了大量的辦公、倉儲用地，并預留了生產用地。近年來，不少房地產開發商都提出了對老城生產區的購買意向。此外，據了解，政府正在制定規劃，有可能將a公司老城區的生產用地納入規劃。為此，公司決策層分析，生產區遲早會搬遷，如何合理配置土地，讓企業獲得最佳效益，需要提前規劃。

A公司位于老城區生產區，占地60畝，為租賃土地。原價1200萬元。a公司在該地塊上建造的房屋原值800萬元，賬面余額200萬元（不計殘值率）。根據目前的情況，有兩種選擇。一是獨立轉讓。通過土地交易中心公開掛牌轉讓給房地產開發商，附近區域參考地價為每畝100萬元。二是納入規劃，由政府收回。政府將給予拆遷補償。在下面的比較分析中，將不考慮按照國家統一規定繳納的相關費用。

選項1，獨立轉讓。假設每畝轉讓100萬元，轉讓收入=60×100=6000萬元；應交營業稅=（6000-1200）×5%=240萬元；城建稅及教育費附加=240×7%+3%=24萬元；應交印花稅=6000×0.5%=3萬元；房屋建筑物賬面余額為200萬元，重置成本價1000萬元，成新折現率50%，則評估價=1000×50%=500萬元，扣除總額為1200+500+240+24+3=1967（萬元），增值額=6000-1967=40.33（萬元），增值率=4033△1967=205.03%，應交土地增值稅=4033×60%-1967×35%=17.3135萬元。土地出讓利潤=6000-1200-200-240-24-3-1731.35=260165萬元，應交企業所得稅=2601.65×25%=6504125元，稅后凈利潤=260385-6509625=19528875元。方案二：政府退出。a公司積極協調，將土地納入政府規劃。假設政府對土地價格每畝補償70萬元，對地上建筑物補償300萬元，補償總額為60×70+300=4500萬元，應交印花稅4500×0.5%=22.5萬元。政府收回土地時，a公司無需繳納相關營業稅、土地增值稅等稅費。據測算，根據搬遷方案，a公司計劃在搬遷后三年內恢復原有或轉為新的生產經營業務。計劃投資6000萬元，用企業搬遷收入購置新房、新樓及相關設施。政府對此的補償不征收企業所得稅。土地賬面余額1200萬元，房屋建筑物賬面余額200萬元，凈利潤4500-1200-200-2.25=3097.75萬元。

綜上所述，方案1的收入比方案2多，但方案2有政策支持，利潤更高。因此，企業應積極爭取納入政府規劃，最好由政府給予補償。

政府補償地價每畝45萬元，補償地上建筑物300萬元，補償總額為60×45+300=3000萬元，應繳納印花稅3000×0.5%。=1598.5萬元，則方案2的凈利潤為3000-1200-200-1.5=1598.5萬元