1、 繼承的房產(chǎn)證是別人的,不辦理過戶拆遷時(shí)能拿到拆遷款嗎?
物權(quán)法明確規(guī)定,不辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的,即使買受人實(shí)際擁有該房地產(chǎn),買受人也不能取得該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。在買受人占有房屋期間,如果房屋被拆遷,那么誰有權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償利益?實(shí)踐中不同的是,絕大多數(shù)開發(fā)商將房屋產(chǎn)權(quán)交給了登記人。本專欄分析誰有權(quán)獲得補(bǔ)償福利。大多數(shù)人認(rèn)為賣方有權(quán)獲得賠償金。如果是這樣,就違反了民法的誠實(shí)信用和公平原則。
賣方已收到全部售房款,并將房屋交付買方占有。如果開發(fā)商給予的補(bǔ)償利息高于售房款,出賣人就不賣房子,把房款退還給買受人,然后想補(bǔ)償利息,這顯然違反了誠實(shí)信用原則。如果法律支持賣方,那是不公平的。為了維護(hù)買方的利益,僅靠法律原則是不夠的,必須結(jié)合法律規(guī)則。在第一種情況下,如果所售房屋占用的土地是國有土地,很容易找到法律依據(jù),因?yàn)樵趪型恋厣铣鍪鄯课莼緵]有限制,買受人可以起訴出賣人,首先是要確保他們之間的房屋買賣合同有效,二是讓出賣人繼續(xù)履行合同,也就是說房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是出賣人的義務(wù)。如果所售房屋已經(jīng)注銷登記,產(chǎn)權(quán)變更登記無法完成的,可以參照《物權(quán)法》第十九條對這一法律規(guī)則作出有目的的擴(kuò)大解釋,同時(shí)可以對《物權(quán)法》第九條作出有目的的限制性解釋,同時(shí)也可以結(jié)合誠實(shí)信用和公平原則,使出賣人將賠償利益返還給買受人。
在第二種情況下,如果農(nóng)民的房屋出售給城市居民,房屋產(chǎn)權(quán)登記不能更改,因?yàn)榉刹辉试S城市居民在農(nóng)村購買房屋。當(dāng)時(shí)立法的目的是,如果城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就會(huì)失去一塊宅基地。如果宅基地不夠,其他土地就得改成宅基地。這損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的利益,影響了農(nóng)村耕地的保護(hù),也損害了集體利益,不能保護(hù)出賣人的利益。如果農(nóng)村土地被國家征用,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購房的立法目的就失效了。這時(shí),如果買方的利益得到支持,集體利益和其他農(nóng)民的利益就不會(huì)受到損害。出賣人自愿出售自己的房屋,房屋出售后自身利益的增減在意料之中。拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)給予買受人。二是購買二手房要注意的事項(xiàng)。有些房子有許多共有人,如繼承人、家庭和夫妻,因此購房者應(yīng)與所有共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,未經(jīng)其他共有人同意,買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無效。
2。房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的唯一憑證。沒有房產(chǎn)證的房屋交易,給購房者拿不到房子帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。房屋所有人可以將房產(chǎn)證抵押或者倒賣,即使以后沒有取得房產(chǎn)證,房屋所有人也可以抵押或者倒賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房子進(jìn)行交易。
3。交易房屋是否出租。如果購房者只看房產(chǎn)證,只注意過戶手續(xù),而不注意是否有租賃,購房者很可能拿到無法及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蠖鄶?shù)國家,都同意“買賣不違背租賃”,也就是說,房屋買賣合同不能違背先前訂立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)踐中被很多購房者和中介公司忽視,也被很多賣家利用,引發(fā)更多糾紛。福利房是否合法。
5。物業(yè)管理費(fèi)拖欠了嗎?
一些業(yè)主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)和三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)長期拖欠,已經(jīng)拖欠了大量費(fèi)用。買受人在不知情的情況下購買了房屋,可能要由買受人承擔(dān)全部費(fèi)用。
6。市政規(guī)劃是否影響
一些業(yè)主急于出售他們的二手房(房源、代理、出租),因?yàn)樗麄冎婪孔訉⒃?到10年內(nèi)被拆除,或者在房子附近建高層住宅樓,這可能會(huì)影響照明,價(jià)格等市政規(guī)劃條件。作為買方,他們應(yīng)該充分了解細(xì)節(jié)。我以前是做房地產(chǎn)的,所以我對興趣很熟悉。
7。無論單位房屋是否侵權(quán),單位房屋一般有成本價(jià)職工房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)職工房。兩房土地性質(zhì)均為劃撥,出讓時(shí)需繳納土地使用費(fèi)。而且,對于標(biāo)準(zhǔn)房價(jià),一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),職工過戶時(shí),單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人不注意的,可能與業(yè)主一道侵害本單位的合法權(quán)益。
8。合同約定是否明確
雖然二手房買賣合同(房源、代理、租賃)不需要像商品房買賣合同(信息、團(tuán)購、論壇)那樣全面,但有些細(xì)節(jié)需要明確約定,如:合同主體、權(quán)利保障、房價(jià)、房屋買賣合同等,交易方式、違約責(zé)任、爭議解決、簽訂日期等。買房有風(fēng)險(xiǎn),投資要謹(jǐn)慎。購買二手房時(shí),要了解以上八大注意事項(xiàng),規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),輕松買房。
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王軍律師,法學(xué)碩士研究生畢業(yè),主從民商事訴訟和非訴訟業(yè)務(wù),品行端正,恪守律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律,工作一絲不茍。執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富,專業(yè)技能嫻熟。只要有一線希望就要盡百分之百的努力。切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,深受當(dāng)事人贊譽(yù)。
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