1、 繼承的房產證是別人的，不辦理過戶拆遷時能拿到拆遷款嗎？

物權法明確規定，不辦理產權過戶登記的，即使買受人實際擁有該房地產，買受人也不能取得該房地產的產權。在買受人占有房屋期間，如果房屋被拆遷，那么誰有權獲得拆遷補償利益？實踐中不同的是，絕大多數開發商將房屋產權交給了登記人。本專欄分析誰有權獲得補償福利。大多數人認為賣方有權獲得賠償金。如果是這樣，就違反了民法的誠實信用和公平原則。

賣方已收到全部售房款，并將房屋交付買方占有。如果開發商給予的補償利息高于售房款，出賣人就不賣房子，把房款退還給買受人，然后想補償利息，這顯然違反了誠實信用原則。如果法律支持賣方，那是不公平的。為了維護買方的利益，僅靠法律原則是不夠的，必須結合法律規則。在第一種情況下，如果所售房屋占用的土地是國有土地，很容易找到法律依據，因為在國有土地上出售房屋基本沒有限制，買受人可以起訴出賣人，首先是要確保他們之間的房屋買賣合同有效，二是讓出賣人繼續履行合同，也就是說房屋產權過戶登記是出賣人的義務。如果所售房屋已經注銷登記，產權變更登記無法完成的，可以參照《物權法》第十九條對這一法律規則作出有目的的擴大解釋，同時可以對《物權法》第九條作出有目的的限制性解釋，同時也可以結合誠實信用和公平原則，使出賣人將賠償利益返還給買受人。

在第二種情況下，如果農民的房屋出售給城市居民，房屋產權登記不能更改，因為法律不允許城市居民在農村購買房屋。當時立法的目的是，如果城鎮居民到農村買房，農村集體經濟組織就會失去一塊宅基地。如果宅基地不夠，其他土地就得改成宅基地。這損害了農村集體經濟組織其他成員的利益，影響了農村耕地的保護，也損害了集體利益，不能保護出賣人的利益。如果農村土地被國家征用，禁止城鎮居民在農村購房的立法目的就失效了。這時，如果買方的利益得到支持，集體利益和其他農民的利益就不會受到損害。出賣人自愿出售自己的房屋，房屋出售后自身利益的增減在意料之中。拆遷補償利益應給予買受人。二是購買二手房要注意的事項。有些房子有許多共有人，如繼承人、家庭和夫妻，因此購房者應與所有共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財產的，未經其他共有人同意，買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無效。

2。房屋手續是否齊全

房產證是證明業主擁有房屋所有權的唯一憑證。沒有房產證的房屋交易，給購房者拿不到房子帶來很大的風險。房屋所有人可以將房產證抵押或者倒賣，即使以后沒有取得房產證，房屋所有人也可以抵押或者倒賣。所以最好選擇有房產證的房子進行交易。

3。交易房屋是否出租。如果購房者只看房產證，只注意過戶手續，而不注意是否有租賃，購房者很可能拿到無法及時入住或使用的房產。因為我國，包括大多數國家，都同意“買賣不違背租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能違背先前訂立的租賃合同。這一點在實踐中被很多購房者和中介公司忽視，也被很多賣家利用，引發更多糾紛。福利房是否合法。

5。物業管理費拖欠了嗎？

一些業主在轉讓房屋時，物業管理費、電費和三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費長期拖欠，已經拖欠了大量費用。買受人在不知情的情況下購買了房屋，可能要由買受人承擔全部費用。

6。市政規劃是否影響

一些業主急于出售他們的二手房（房源、代理、出租），因為他們知道房子將在5到10年內被拆除，或者在房子附近建高層住宅樓，這可能會影響照明，價格等市政規劃條件。作為買方，他們應該充分了解細節。我以前是做房地產的，所以我對興趣很熟悉。

7。無論單位房屋是否侵權，單位房屋一般有成本價職工房和標準價職工房。兩房土地性質均為劃撥，出讓時需繳納土地使用費。而且，對于標準房價，一般單位享有部分產權，職工過戶時，單位享有優先購買權。買受人不注意的，可能與業主一道侵害本單位的合法權益。

8。合同約定是否明確

雖然二手房買賣合同（房源、代理、租賃）不需要像商品房買賣合同（信息、團購、論壇）那樣全面，但有些細節需要明確約定，如：合同主體、權利保障、房價、房屋買賣合同等，交易方式、違約責任、爭議解決、簽訂日期等。買房有風險，投資要謹慎。購買二手房時，要了解以上八大注意事項，規避風險，輕松買房。

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