視情況而定。由于長期實行住房物資分配制度,不少房屋雖然不符合房屋租賃的要求,但已形成事實租賃。對這些事實租賃,還應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的原則進(jìn)行安置或者補(bǔ)償。
根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》,公共房屋拆遷時,被拆遷人(即公共房屋承租人)及其共同居民為安置對象。《細(xì)則》第五十四條規(guī)定,拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償安置房,歸房屋承租人及其共同居住人所有。
但在實際拆遷過程中,被拆遷公房及其成年家庭成員在拆遷后可能面臨分戶的需要。他們選擇住房補(bǔ)償時,拆遷單位會根據(jù)實際情況分配兩套以上的安置房。拆遷單位通過發(fā)放住房分配表,將安置對象安置到不同的房屋內(nèi)。問題是,被安置者是只對分配的房屋享有權(quán)利,還是所有被安置者都對分配的房屋享有權(quán)利?
已經(jīng)有租戶和公共房屋的共同居民被拆除。因此,原告主張將兩套已分配的房屋全部作為安置群眾的共同財產(chǎn),并按其份額進(jìn)行分割分析;被告認(rèn)為,房屋分配單在安置過程中起到了區(qū)分產(chǎn)權(quán)的作用,拆遷單位根據(jù)被安置人的意見分別分配安置房屋,每個被安置人只能享有分配給他的房屋的權(quán)利,沒有權(quán)利有權(quán)要求分割其他被安置人的房屋。雙方爭議的焦點(diǎn)在于對《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》第五十四條的理解和適用。原告認(rèn)為,本條明確規(guī)定“拆遷方給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償,安置房歸房屋承租人及其共同居住人所有”,可以明確判斷,所有安置房屬于所有被安置人的共同財產(chǎn),拆遷房屋屬于所有被拆遷人的共同財產(chǎn),而被拆遷單位的房屋分配清單是計劃經(jīng)濟(jì)體制的產(chǎn)物,只分配居住權(quán),不涉及房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。因此,必須通過財產(chǎn)分割明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。被告認(rèn)為,拆遷單位在《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》的適用范圍內(nèi)發(fā)放了兩份房屋分配表。這兩種房屋分配形式與拆遷安置協(xié)議是不可分割、不可分割的,并不是簡單區(qū)分房屋居住權(quán)的,因為拆遷單位不能在具體的房屋分配中隨意提出自己的訴求和解決,必須征求意見,也就是說,發(fā)放房屋《住房分配表》承載了全體安置群眾的共同意愿和協(xié)商條件,確定了安置群眾各自的權(quán)利。如果被安置人的任何一方當(dāng)時對安置方案有異議,安置單位就不能在住房分配表中區(qū)分安置對象,因為安置房都是產(chǎn)權(quán)房。要正確理解《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》第五十四條。本條規(guī)定的“承租人與共有人共有”,應(yīng)當(dāng)僅指共有人與承租人分配的房屋,不包括其他共有人分配的房屋。作為共有人,維權(quán)只能是他自己分配的房子,不能是別人的房子是我的房子。對法律的理解不應(yīng)簡單地從條文的字面意義來解釋,而應(yīng)探究條文的真正立法本意,才能真正化解矛盾、化解糾紛。
本案一審法院的判決支持原告的觀點(diǎn),即所謂承租人和共有人的共同所有權(quán)應(yīng)包括所有已分配的房屋,無論拆遷單位出具的房屋分配表如何。筆者不同意法院的觀點(diǎn),因為拆遷安置過程實際上是一個對安置對象產(chǎn)權(quán)進(jìn)行協(xié)商和處分的過程,這是一個非常重要的合同法律行為,法律行為的后果通過房屋分配形式體現(xiàn)出來形式。法院支持原告的觀點(diǎn),無異于無視當(dāng)事人原有的合同行為,接受當(dāng)事人的毀約行為,損害其他安置人員的合法權(quán)益。
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吳軍安,男,1984年出生,2007年通過國家司法職業(yè)資格考試,2008年開始律師工作,十年律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗,杭州市法律援助中心資源庫律師,中華全國律師協(xié)會會員,先前執(zhí)業(yè)于浙江康城律師事務(wù)所,2013年創(chuàng)辦浙江四喬律師事務(wù)所,高級合伙人、副主任律師。 刑事辯護(hù)方面,執(zhí)業(yè)初期跟隨原省公安廳工作后轉(zhuǎn)業(yè)做律師的師傅,積累了豐富的刑事辦案經(jīng)驗和人脈資源,曾合作或單獨(dú)辦理過多起刑事案件,其中有多起取保候?qū)彛徯贪讣约八佬谈呐邪讣凸渤蜂N案件。
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