在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業持續平穩健康發展。房地產項目數量、商品房建筑面積、商品房竣工面積、實際投資和實際銷售面積比上年有較大幅度增長，整個房地產呈現出蓬勃發展的態勢。（1） 東莞市房地產業的發展

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，東莞市房地產業繼續穩步、健康、持續發展。房地產項目數量、商品房建筑面積、商品房竣工面積、實際投資和實際銷售面積比去年有較大幅度增長，整個房地產業呈現出蓬勃發展的態勢，形勢良好。

然而，目前的房地產市場仍處于買方市場，消費者的購買行為變得更加理性，因此研究購房者的需求就顯得更加重要。為此，我公司開展了“東莞市住房消費調研”市場調研活動。本文從東莞市昌平鎮總體住房消費者的角度，對居民的住房需求特征和居者有其屋特征進行了比較分析和研究。這是我們昌平項目下一階段的營銷基礎。（2）宏觀規劃對**房地產的影響。

2。昌平的城市定位和重心南移的決定，給鎮南帶來了前所未有的發展機遇，鎮南將成為房地產市場的熱點。生態住宅將成為開發商和消費者的投資亮點。

昌平鎮城市綠地景觀規劃將使昌平鎮建成區綠地覆蓋率在20**年不低于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸兩帶三中心五園”“點”。昌平市景觀系統規劃為“一點十廊、五軸十六節點、三區七門”。以“新城、碧水、綠脈”為城市整體形象特征，把昌平市建設成為“水在城市，綠在城市，綠在陽光，綠、水、城共存”的生態城市。（3） 房地產市場分析。昌平區分析：

1）昌平中原街及其中心區

沿中原街，有聯邦大廈、星輝大廈、建輝大廈、吉祥廣場、廣宇中心，中心區為長陽花園、金地里、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場，其中位于昌平商務區的地段是其成功銷售的主要原因，而地段決定了其價值。這一地區的房地產非常具有投資性，投資價值高，回報快，出租率高。香港的本地投資者更多，他們中的一些人買房子。交通購物便利，周邊配套設施齊全。它是中國商圈中最繁榮的昌平。

2）西北地區

金美花園、蘭月灣、浩源廣場分散在西北部，碧湖花園位于北部，開發以出口為主，面積大。它主要針對香港人民。新開發初期，藍月灣的旅游客源主要是香港人。根據一期的銷售總結，當地80%的人買房。當地人主要從三戶人家買房子。要求面積大，要求居民舒適寬敞。作為一個家，香港的人們因為面積較小而購買更多的第二房間。北方碧湖花園作為旅游度假的立足點，是居家度假的好去處。空氣清新，環境污染小，配套設施齊全，注重環境，以中央湖為賣點打造昌平之星房地產。在昌平以南，長黃高速公路沿線房屋空置嚴重，原有“外銷”房屋的設計與需求矛盾日益突出。華南有金碧花園、紫荊花園和陽光別墅。產品包括別墅和不同價格的西式住宅。主要是中小戶型。在早期階段，他們是為香港業主設計的。例如，紫荊園買家的98%是香港人。目前，香港購房人的比例僅為20%左右。20XX年，陽光別墅80%的買家是內地人，而長煌路沿線區域的銷售情況也不容樂觀。目前，他們處于滯銷狀態。目前，他們的客戶正在向內地市場延伸，產品已不能滿足消費者的需求。

4）昌平東門地區。

**房地產的發展趨勢正在東門聚集。鎮政府正在全力建設一座文化新城。鐵路公園、廣播電視中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、昌平大劇院等一大批基礎設施相繼建成。由于市場的大力支持，成為昌平市場的新熱點區域。此外，東田梨園、旺角新市鎮等區內房地產一經推出，政府便大力支持，吸引了不少消費者的關注。這與昌平的規劃密不可分，也成為昌平建設文化新城的有力支撐。歷城發展商的住宅區以銀仙山度假區的文化遺產和自然景觀為依托，是早期置業地產的主要開發區域。位于昌平東鐵路旁，有歷城銀仙別墅、麗景、麗都、聚福。計劃新建的世紀康市毗鄰新天地。以東莞四大旅游景區之一的銀仙別墅為文化背景，集居住、餐飲、商務、娛樂、度假、旅游于一體。區內開發的商品房配套設施齊全，具有綠化率高、環境優美、交通便利、空氣清新、遠離工業區、污染小、戶型設計先進等優點。購買者主要是早期度假的香港人，投資者很小，所以他們通常獨自生活。其購買的主要原因來自周圍空氣清新的環境。它的戶型設計滿足了香港早期人民的需要，現在香港在該地區有更多的居民。如今，新天美地五期、世紀康城等新樓盤裝飾精美，凸顯個性化特色。他們基于高質量的管理服務和新穎的產品設計。銷售均價約3600元/平方米。目前，該地區的香港購房人正在減少，而本地人和內地人則在上升，而該地區的出租率不高。

2。該地區競爭性房地產分析。

黎城鹿兒島早期，景區和環境是賣點，市場上有2到3戶人家。在早期階段，香港人是主要買家，而在后期，外國人和當地人是主要買家，占總數的80%。戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全。當年**的年銷售量不太樂觀，現在還有一些空置房。暫停的原因來自開發商。據調查，這些空置房是用來沖抵工程款的。

山水雅居現已成為主要休閑區，主要推廣配套設施齊全、戶型設計新穎先進、戶型選擇多樣化。根據我們之前的研究，該項目原計劃于2005年3月開盤銷售。由于項目經費問題，推遲到5月份。現在這棟樓就快到頂了。由于近年來昌平樓市供大于求，當地消化能力較弱，到山水雅居的客戶也較少。我公司預測推遲出售這幢大樓的原因是認購人數不足。

新天地的地理位置并不理想，但它是個性化的。它有一個7.5米高的門廳，頂級的裝修材料，名廠的潔具和廚具，新項目中推出了特價單位毛格坊，引起了搶購潮。不過，經過買家一段時間的理性思考，其銷量卻逐漸下滑。作為一個新項目，其推廣力度相當大，幾乎覆蓋了昌平所有的媒體渠道。在其產品中，有兩個購房者中有80%是香港人，三是購房者。