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土地入股后如何分配利益

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 1278人看過

如何分配土地股份的利益,法律沒有明確規定。根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號),投資無形資產和房地產的行為不征收營業稅,參與投資者的利潤分配,共同承擔投資風險。因此,母公司以土地使用權作為投資,參與投資者的利潤分配,共同承擔投資風險,不征收營業稅。二是《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的通知》(財稅字[1995]48號)第一條規定,對房地產投資和合營企業,投資、合營一方投資土地(不動產)或將不動產轉讓給投資、合營一方,投資、合營一方再次轉讓上述不動產的,征收土地增值稅。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條規定,國家稅務總局、國家稅務總局對投資、聯營房地產開發的企業,以及投資、聯營其建設的商品房的房地產開發企業,不適用《國家稅務總局關于土地若干具體問題的通知》《增值稅》(財稅字[1995]48號)第一條土地增值稅暫免規定。因此,子公司不從事房地產開發的,母公司轉讓土地使用權可以免征土地增值稅;子公司從事房地產開發的,母公司應當按照《土地增值稅暫行條例》第七條和國家稅務總局關于印發《土地增值稅宣傳綱要》的通知(國稅發[1995]110號),“(一)土地或者房地產使用權取得后未經開發轉讓的,計算增值時只能扣除土地使用權、使用權時支付的地價、支付的相關費用、轉讓環節繳納的稅費。(2) 取得土地使用權后,以投資方式將原土地轉為成熟土地的,在計算增值額時,允許扣除已支付的地價、相關費用、土地開發成本,加上開發成本的20%和轉讓環節已繳納的稅費?!币约捌渌嚓P規定。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十六條,外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的企業或者組織、場所與其關聯企業之間的業務往來,按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付;稅務機關根據獨立企業之間的業務往來,不收取或者不支付價款、費用,減少應納稅所得額或者所得額的,有權作出合理調整。

根據上述規定,母公司按規定繳納土地增值稅的,母公司按土地成本價對子公司進行投資,視為不按獨立企業之間的業務往來收取或支付價款和費用,稅務機關可以合理調整應納稅額。三是企業所得稅法實施細則第十三條規定,企業所得稅法第六條所稱非貨幣形式取得的收入,應當按照公允價值確定。前款所稱公允價值,是指按照市場價格確定的價值。根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理的通知》(國稅函[2008]828號)第二條規定,因資產權屬發生變化而不屬于內部處置資產的其他用途,應當作為銷售收入。根據第三條規定,企業符合本通知第二條規定情形時,自制資產的銷售收入,按照企業同期同類資產對外銷售價格確定;外購資產的銷售收入,按照當時價格確定購買日期。

根據上述規定,母公司以土地使用權投資于子公司的,母公司轉讓土地使用權視為出售;母公司按所購土地的成本價投資于子公司。取得的土地除購買外,銷售收入可以按照購買時的價格確定。根據企業所得稅法第四十一條的規定,關聯企業之間的業務往來不符合獨立交易原則,減少企業或者關聯方應納稅所得額或者所得額的,稅務機關對依法可以調整的,有權作出合理的決定。根據《企業所得稅法》第八條的規定,母公司的征地成本、稅金等費用可以稅前扣除。

母公司擬出資的土地使用權原賬面余額為1000萬元,本次評估增值額為5000萬元,雙方確認的公允價值為5000萬元的,確認資產轉讓收入4000萬元,依法計算繳納企業所得稅。4印花稅2006年11月27日以后,投資后簽訂土地使用權出讓合同的,應當繳納印花稅。稅率是萬分之五。根據《國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)第三條規定,土地使用權出讓合同和土地使用權出讓合同,按照產權轉讓文件征收印花稅。

根據上述規定,母公司投資合同涉及的土地使用權轉讓,應當按照《產權轉讓證明》進行粘貼。5契稅國有土地使用權投資按規定繳納契稅。契稅稅率為3%-5%?!吨腥A人民共和國契稅暫行條例實施細則》第八條:土地、房屋所有權以下列方式轉讓的,視為土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與,土地、房屋所有權作為投資和股份。上述內容是對“土地入股時如何分配利益”問題的回答。如果讀者需要法律幫助,歡迎使用律師網進行法律咨詢。你知道嗎

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錢慧云律師,現任北京市百瑞律師事務所高級合伙人合伙人。同時擔任北京市律師協會申請律師執業人員管理考核工作委員會委員,北京市律師協會婚姻家庭委員會委員,北京市法學會婦女法學研究會理事,最高人民法院信訪監督員,海淀區律師行業工會主任委員,海淀區律師協會女律師工作委員會副主任。執業20年間辦理了幾百件案件,處理過婚姻家庭和繼承等房產糾紛,收到廣大當事人的好評。

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