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在沒有預(yù)售許可證的情況下簽訂的協(xié)議是否有效

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 237人看過

【案例】

a公司未取得該商鋪的預(yù)售許可證,與李先生簽訂了《商鋪認(rèn)購協(xié)議》,約定李先生可以通過支付認(rèn)購款獲得該商鋪的優(yōu)先購買權(quán)。該店正式認(rèn)購時(shí),a公司應(yīng)優(yōu)先讓李先生購買。雙方還就認(rèn)購面積和價(jià)格達(dá)成一致,但未就樓號(hào)和戶型達(dá)成一致。李先生按照合同約定支付了認(rèn)購款。在取得預(yù)售許可后,a公司在沒有通知李某前來認(rèn)購的情況下,將該店全部售罄。這本書的有效性有爭議。關(guān)于“店鋪認(rèn)購書”的有效性,主要有兩種觀點(diǎn):第一種觀點(diǎn)認(rèn)為“店鋪認(rèn)購書”無效,因?yàn)閍公司出售時(shí)沒有預(yù)售許可證。第二種意見認(rèn)為,“商鋪認(rèn)購書”是有效的,因?yàn)槿绻鸻公司在起訴前取得了商品房預(yù)售許可證,認(rèn)購書應(yīng)視為有效,a公司不履行告知義務(wù),構(gòu)成根本違約。李某可以向A公司要求實(shí)際履行以外的其他違約責(zé)任。

[管理分析]

筆者同意第二種關(guān)于“店鋪認(rèn)購書”有效性的意見,理由如下:

首先,根據(jù)《商業(yè)法解釋》第二條的規(guī)定房屋買賣合同:“出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》證明的,與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同視為無效,但商品房預(yù)售許可證在起訴前取得,明確的,可視為“有效”。a公司在起訴前已取得商品房預(yù)售許可證,還應(yīng)確認(rèn)該店認(rèn)購書有效。其次,根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第五條的規(guī)定,商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)定協(xié)議中有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任已按約定接受購房價(jià)款的,在a公司與李先生簽訂的認(rèn)購書中,該約定確認(rèn)為《商品房買賣合同》,雙方約定認(rèn)購面積和房價(jià),李先生按約定支付了認(rèn)購款,所以《商鋪認(rèn)購書》應(yīng)該認(rèn)定為商品房買賣合同。同時(shí),《合同法解釋(二)》第一款規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立有爭議,人民法院可以確定當(dāng)事人的名稱、標(biāo)的物和數(shù)量的,一般認(rèn)定合同成立。法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”綜上所述,a公司與李先生簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)成立。如a公司未通知李先生認(rèn)購,則a公司的行為構(gòu)成違約,a公司開發(fā)的商鋪全部售罄,致使簽訂合同的目的無法實(shí)現(xiàn),a公司的違約行為構(gòu)成根本違約。此外,根據(jù)《合同法》第110條,“一方當(dāng)事人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,另一方當(dāng)事人可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)在法律上或者事實(shí)上不能履行的;(2) 債務(wù)標(biāo)的不適合強(qiáng)制履行或者履行成本過高的;(三)不適合強(qiáng)制履行或者履行成本過高的;(三)債權(quán)人未在合理期限內(nèi)要求履行的。”在這種情況下,a公司對(duì)李先生的違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于a公司已將已開發(fā)的商鋪全部售罄,a公司不可能對(duì)李某實(shí)際履行的違約責(zé)任承擔(dān),構(gòu)成無能力履行。李某不能要求a公司承擔(dān)實(shí)際履行的違約責(zé)任。我們只能要求承擔(dān)實(shí)際履行以外的其他違約責(zé)任。

綜上所述,雖然尚未取得預(yù)售許可證,但只要不違法,合同仍然有效。相信在閱讀了以上介紹后,您對(duì)未取得預(yù)售許可證而簽訂的協(xié)議的法律知識(shí)有了一定的了解。如果您對(duì)此有任何法律問題,請(qǐng)咨詢律師網(wǎng),他會(huì)給你一個(gè)專業(yè)的答案。律師推薦:北京律師、浙江律師、深圳律師、江蘇律師

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李丹律師,男,福州市人,廈門大學(xué)法學(xué)院本科畢業(yè),福建福民律師事務(wù)所專職律師,高級(jí)合伙人,副主任。擅長業(yè)務(wù):刑事辯護(hù)及婚姻家庭、債權(quán)債務(wù)、房產(chǎn)糾紛等民事訴訟。

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