如某房地產(chǎn)開發(fā)公司在《商品房預售合同》中規(guī)定,甲方(開發(fā)商)在簽訂本合同前,為該房屋及其相關事項制作的廣告、印刷品,以及文字、圖片、模型、口頭說明等。,僅為邀請,不具要約效力。甲乙雙方的權利和義務以本合同明確約定的內(nèi)容為準。
盡管法律對什么樣的內(nèi)容符合要約邀請以及什么樣的內(nèi)容符合要約條件沒有非常明確的規(guī)定。但從廣告法的內(nèi)容來看,房地產(chǎn)開發(fā)商以渲染、廣告等形式制作的廣告內(nèi)容應當真實合法,不得含有虛假內(nèi)容,不得欺騙、誤導消費者,應當遵循公平、誠實信用的原則。因此,房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容應視為合同的一部分,并應視為合同義務。但上述條款排除了開發(fā)商的商業(yè)廣告成為要約的可能性,為開發(fā)商進行虛假宣傳、欺騙消費者提供了便利。霸王條款二:樓頂、外墻廣告不受控制
按照開發(fā)商印制的商品房預售合同的規(guī)定,樓頂、外墻的使用權不屬于買受人。出賣人投資建設的屋頂、外墻廣告權、俱樂部、休閑娛樂設施等經(jīng)營性房地產(chǎn)和設施的權益屬于出賣人。
事實上,根據(jù)《物權法》等法律,業(yè)主不得處分其合法享有的物業(yè)共用部分、共用設施、設備的所有權或使用權;使用上述物業(yè)、設備進行經(jīng)營,須經(jīng)有關業(yè)主同意,業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)。因此,開發(fā)商無權規(guī)定買受人無權使用樓頂和外墻。霸王條款第三條:車位歸開發(fā)商所有。
例如,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的《商品房預售合同》,小區(qū)內(nèi)道路或場地占用的車位屬于出賣人,出賣人有權出售和出租,買受人無權干涉。
根據(jù)《物權法》的規(guī)定,占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停車的車位,歸業(yè)主所有。房地產(chǎn)開發(fā)商在合同中約定自己的道路使用權和車位使用權是違法的。如果乙方(買方)延遲支付合同價款,且在甲方(開發(fā)商)通知后30天內(nèi)未能支付到期價款,甲方有權終止本合同。同時還規(guī)定,如果甲方延遲交付該商品房,而乙方在接到乙方通知后90天內(nèi)仍未交付,乙方有權終止本合同。應該說,根據(jù)合同法,合同雙方具有平等的法律地位。按時付款、按時交貨是商品房買賣合同雙方最重要的義務。因違反這兩項主要義務而終止合同的通知期限,合同雙方應當平等。但開發(fā)商在合同中規(guī)定,如果賣方在接到通知后30天內(nèi)未收到付款,買方在接到通知后90天內(nèi)未收到房產(chǎn),合同可以終止。霸王條款第五條:罰差價翻倍是違法的。
根據(jù)商品房預售合同,乙方(買受人)應向甲方(開發(fā)商)支付逾期交房的違約金,違約金為每天20元,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交房日期起由乙方承擔。同時,還規(guī)定,甲方或其委托人在履行商品房工程質(zhì)量保修責任時有過失的,應承擔以下責任:甲方按每延誤一天10元的標準向乙方支付違約金。根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定,合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。但在上述合同中規(guī)定,買受人逾期按每天20元支付違約金,出賣人逾期按每天10元支付違約金,明顯違反了民法通則和合同法公平原則。霸王條款第六條:違約金和定金如何選擇,由開發(fā)商約定。
根據(jù)商品房買賣合同,乙方(買受人)將抵押資料提交銀行審核,未經(jīng)批準的,甲方(開發(fā)商)有權要求乙方在15日內(nèi)一次性補足應付款,否則視為乙方違約,且甲方有權在合同終止后30日內(nèi)解除合同并解除合同,乙方應將乙方已支付的房價退還給乙方,定金不予退還。同時,乙方按房價的1%向甲方支付賠償金。
不難看出,這一霸王條款違反了《合同法》中“當事人雙方約定違約金和定金的,一方違約時另一方可以選擇適用違約金或定金條款”的規(guī)定。根據(jù)對上述合同內(nèi)容的了解,如果買方違約,開發(fā)商可以沒收定金并收取1%的違約金。根據(jù)某房地產(chǎn)的商品房買賣合同,房屋交付后90日內(nèi),雙方應按要求準備材料,協(xié)助對方辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù),申領相關證明。但在選擇開發(fā)商的違約責任不利于另一方當事人時,所有的選擇都是空白的。
這種霸王條款的設定,意味著開發(fā)商不必承擔在期限內(nèi)履行合同的責任,也不必承擔任何賠償責任。無疑,這是一種不平等的合同,對購房者的權益保護極為不利。
霸王條款8:使用標準條款與非標準條款
如果合同附件與原合同或其他內(nèi)容有沖突,以本附件為準。這意味著開發(fā)人員可以根據(jù)自己的格式合同排除非格式合同。你知道嗎
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簡介:
王舸律師,西南政法大學法律本科學歷,法學學士,民建會員,2015年、2018年九龍坡區(qū)優(yōu)秀律師,具有深厚的法律功底和豐富的司法實踐經(jīng)驗,豐富的辦案技巧,對案件有敏銳的判斷和掌控能力,能根據(jù)案件的具體情況和訴訟進程的變化為委托人準確提供應對策略。擅長代理各類民商事訴訟、刑事訴訟及非訴訟案件,擔任多家單位及個人的常年法律顧問。秉承專業(yè)的法律知識智慧和高度的職業(yè)責任感,持法律之劍,維天平之衡,為當事人合法權益披荊斬棘,保駕護航。
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