房地產開發過程：第一部分房地產開發公司的編制：房地產開發公司在報請行政機關批準前，應當辦理土地出讓手續，委托有資質的勘察設計機構對建設項目進行研究并作出報告、詳細規劃并附設計參數和效果圖，落實足夠的開發資金。根據我國現行法律、法規和規章，房地產建設項目行政許可程序一般分為六個階段：1。選址和定點。審查總體規劃，確定規劃設計條件。初步設計和施工圖審查。規劃施工圖審查。施工應用。建設項目綜合驗收備案。一、選址與定點階段?，F階段一般處理以下事項：1。規劃委員會審查可行性研究報告，并立項。2國土資源局審查土地利用總體規劃和供地方式。三。建設委員會對投資開發項目的建設條件意見進行處理。4環境保護局辦理生產項目的環境保護意見（表）。5文化局、地震局、園林局、水利局對建筑工程相關專業的內容和范圍進行審查。6規劃部負責辦理項目選址意見。在此階段，應處理以下一般事項：1。人民防空辦公室審查人民防空工程布局。2國土資源局進行土地預審。三。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業的內容和范圍進行復核。4規劃部門對總體規劃進行審查，核發建設用地規劃許可證。5規劃部門確定建設項目的規劃設計條件。首先，規劃部門對初步設計的規劃要求進行評審。2公安局消防支隊應當對消防初步設計進行審查。三。公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行復核。4人民防空辦公室對人民防空初步設計進行審查。5國土資源局進行土地利用預審。6市政、環保、衛生、地震等有關部門對初步設計的有關專業內容進行審查。7建委負責編制和發布初步設計批準文件，審查初步設計批準文件要求的落實情況。8建委對施工圖設計文件進行政策性審查，并根據業主意見下發技術審查委托通知書。9建委根據施工圖設計文件審查機構出具的施工圖設計文件審查報告，簽發施工圖設計文件審查批準書。在這一階段，應處理以下一般事項：1。公安消防隊進行消防設計審查。2人民防空辦公室對人民防空設施進行審查。三。建委、市有關部門、園林局、環保局、衛生局根據職責對相關專業的內容和范圍進行審核。4規劃部門對規劃設計變更部分補充批準規劃設計條件，建設單位繳納相關費用后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。在這一階段，應處理以下一般事項：1。建設單位應當申請建設登記。2施工方承攬工程，確定施工隊伍。招標項目的施工隊伍由招標確定，非招標項目直接承包。三。建委組織各職能部門審查工程開工條件，核發建設工程施工許可證。本階段一般辦理以下事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。開發企業在申領商品房預售許可證時，應當提交下列證明（復印件）和材料：1。以下證明材料：（1）已繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證；（2）持有《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》；（3）根據提供預售的商品房情況，開發建設投入資金已達到項目總投資的25%以上，并確定了建設進度和竣工交付日期。2開發企業營業執照、資質等級證書。工程建設合同。商品房預售方案。預售方案應當載明該商品房的位置、裝修標準、竣工交房日期、預售總面積、交房后物業管理等內容，并附該商品房的總體預售方案和分層方案。本階段應處理以下一般事項：1。建設工程質量監督站（機構）應當對建設單位提供的竣工驗收報告進行記錄審核。2財政部門應當對建設項目應當繳納的管理費和經費進行核定和驗收。三。規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防隊，園林局等需要參加驗收的部門，應當按照法律、法規和規章的有關規定，對有關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門的驗收情況，核發《建設工程規劃許可證》（原件）。4建設委員會根據各部門的驗收和審查意見，對符合審核標準和要求的，頒發《建設工程竣工綜合驗收備案證書》；對不符合審核標準和要求的，予以退回并要求整改在一段時間內。第三部分房地產項目權屬初始登記第一階段，經房管局批準，辦理新建商品房權屬初始（大產權證）登記。2開發商應提交下列材料：（1）申請表；（2）企業營業執照；（3）土地使用證或土地使用證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料；（8）房屋測繪成果；（九）按照規定應當提交的其他文件。

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